20 ИДИОТСКИХ СПОСОБОВ купить недвижимость на Пхукете

купить недвижимость на Пхукете

Прежде чем купить недвижимость на Пхукете обязательно прочтите эту статью и потом не жалуйтесь, что вас не предупреждали!

Меня зовут Сергей Шаляпин. Более 7-ми лет я занимаюсь недвижимостью на Пхукете. Владею агентством недвижимости и управляющей компанией. Каждый день занимаюсь риэлторской практикой и закрываю сотни сделок в год и не понаслышке знаю почему многие хотят купить недвижимость на Пхукете.

В этой статье я поделюсь совершенно секретной информацией, поэтому читайте очень внимательно. О таком Вы не прочитаете на форуме Винского и не посмотрите на YouTube. Эту информацию я сгенерировал в результате многолетней ежедневной практики и анализа рынка, разбора сотен случаев и помощи в реальных ситуациях. Гарантирую, что ни один другой риэлтор не расскажет Вам даже половины из следующего. Поэтому, получайте пользу, наматывайте на ус и не забудьте поделиться этой статьей в социальных сетях.

Пожалуйста, комментируйте и задавайте вопросы, это очень мотивирует меня на написание подобных статей. И конечно подписывайтесь на мой YouTube и Instagram, чтобы не пропустить другие полезные статьи и видео.

20 причин, почему НЕ НАДО покупать недвижимость на Пхукете

  1. При переезде в Таиланд. Если Вы переезжаете на Пхукет, начинаете работать на компанию здесь или прибыли на пенсию. Хочется жить в своем и экономить на аренде, тем более что квартиры в центре острова совсем недороги. Но не спешите! Присмотритесь к месту и району, попробуйте сначала арендовать предложенный вариант или аналогичный. Мнение и ситуация с работой могут поменяться. А продать такую недвижимость может быть весьма проблематично.
  2. Покупка под длинную аренду в не туристическом районе – еще одна ошибка. Покупая в районе для местных дорого Вы не сдадите и довольно сложно продать. Даже модный и современный комплекс будет окупаться лет 20. Пхукет – туристическое место и самая дорогая аренда – вдоль пляжей.
  3. Купить недвижимость на Пхукете после продажи в России единственного жилья. Сюда же относится покупка на последние / единственные имеющиеся деньги – огромная глупость. Я советую оставлять базу дома, а вкладывать только свободные средства, без которых вы можете прожить длительное время.
  4. Нет всей суммы и рассматривается покупка недвижимости в длинную рассрочку, особенно, если доходы в рублях и сумма для Вас существенна. Тут можно сравнить с валютной ипотекой и поверьте моему личному опыту, ничего приятного в этом нет. Помните про возможную волатильность национальной валюты – курсовые риски при падении, например рубля. Это может привести к полной потере вложений.
  5. В расчете на получение наследства – вложить неожиданно свалившиеся на голову деньги – возможно не самый худший, но и далеко не лучший вариант. Есть большой шанс пролететь. Так как распоряжаясь «легкими» деньгами вы менее осмотрительны и склонны к риску. Проверено на личной практике.
  6. По совету риэлтора, которого встретили вчера. Доверяй, но проверяй. Сюда же относится: приобретение по совету наемного сотрудника, менеджера агентствам и в этом , которое может быть даже крупным, но все таки наемного человека, не собственника бизнеса. Тут все очень просто. Получать совет об инвестировании от того, кто сам не обладает активами и опытом управления – довольно тупо. Тем более что ответственность этого сотрудника минимальна. А компания вероятнее всего открестится, в случае проблем. Да и получить квалифицированную консультацию по инвестициям можно только от того, кто сам занимается инвестированием. Таких людей на Пхукете не много, но они есть.
  7. В расчете на перепродажу, если агент гарантирует Перепродажа с высокой прибылью. С вероятностью 80% будет не так, как запланировано. Обычно, если обещаемая риэлтором доходность составляет более 15% от перепродажи или больше 10% от аренды, скорее всего в жизни это просто трюк, чтобы закрыть сделку на ожиданиях. Помните, гарантировать перепродажу или доходность от нее не может ни одно агентство.
  8. Если решение принимается без учета или с недооцененными рисками. Конечно риэлторы не любят распространяться о рисках, ведь это снижает вероятность сделки. Но вы должны понимать, что на 99% безопасной сделкой может быть только вторичная покупка, но инвестиционные риски все равно остаются! Любой другой вариант содержит также определенные риски при покупке, понимать и верно оценить которые должен помочь риэлтор. Бегите от тех агентов, которые говорят, что рисков нет. И помните, не бывает 100% безрискового инвестирования! Вот совсем не бывает.
  9. На основе работы лишь с одним агентом или не обладая полной информацией. Нельзя опираться лишь на одно мнение. Надо пользоваться несколькими источниками информации. Как минимум сравнивать и делать собственные выводы. Также можно было воспользоваться моим курсом Недвижимость Пхукета за 60 минут.
  10. Покупка напрямую от застройщика. Потому что вы не получите полной и адекватной информации, вам не предложат проверку документов, вы не будете знать свои права, вам придется принимать самостоятельно или за отдельные деньги, и самое главное вы не сможете самостоятельно оценить риски. Даже привлечь юристов, не имея связей бывает проблематично. Если уж задумали покупку то не делайте это напрямую.
  11. Покупка от молодого застройщика, для которого это первый проект – чаще всего лотерея. Так как не важен масштаб стройки  Причем важно проверить информацию о предыдущих объектах. Часто они просто нанимают прорабов с другой стройки и тут же добавляют новый объект в портфолио.
  12. В расчете на прибыль выше 10% от аренды или на быструю перепродажу, все это вилами на воде. Надо отличать рекламные трюки от реально выполнимого. Вообще доход выше 7-8% целиком или частично будет включен в стоимость. Именно поэтому многие застройщики при отказе от управления предложат скидку. Быструю перепродажу по заданной цене не может гарантировать ни одно агентство на острове. То есть рассчитывая на то или другое вы сами себя обманываете
  13. Из-за скидки «за опт» и вообще из-за скидок. Полнейшая глупость думать, что застройщик продаст что-то в убыток или даже с пониженной маржой просто потому что вы пришли. Не переживайте, все эти супер выгодные предложения спланированы и заложены в бюджет. Помните, что доходность в большинстве случаев считается от цены покупки.
  14. Если Вы хотите «100% пассивную» инвестицию, которая не требует участия и внимания. Это на самом деле миф. Даже программы гарантированной доходности требуют периодического вмешательства владельца. Да и принимать участие в жизни и управлении кондо надо регулярно. В любом случае раз в 3-5 лет надо будет принимать очередное решение о дальнейшей судьбе недвижимости.
  15. Если вы нашли кого-то, кто хочет стать вашим представителем/партнером/управляющим здесь. ООО это заслуживает особого внимания. Когда собутыльники или приятели превращаются вдруг в бизнес партнеров, а потом в лучших врагов. Сколько грустных историй я слышал на эту тему. Мораль проста – когда решаете работать с физлицами – пишите договоры на английском, иначе рискуете потерять все.
  16. Покупка на тайскую компанию с непонятными учредителями. Во первых сама схема открытия компании чтобы купить недвижимость на Пхукете – незаконна, во вторых есть серьезные риски, что попутно вам инкриминируют использование номинальных акционеров. Причем самими акционерам толком ничего не грозит. А вот владельцу иностранцу – мало не покажется!
  17. Если у компании более 50% проектов еще не начаты, но уже распроданы. Или если по объектам компании есть серьезная просрочка начала, а еще хуже – сдачи. Такая ситуация запросто может привести к кассовому разрыву и серьезным последствиям для покупателей, вплоть до банкротства застройщика. Смотрите на все объекты и оценивайте риски того, что это строительная пирамида.
  18. Если Ваш друг купил и вам тоже захотелось – стадный эффект – плохой советчик. Даже если вы с другом/братом/коллегой живете душа в душу, ситуация с деньгами и семьей у вас разная. Что подходит ему, не факт что подойдет вам. Часто бывает, что хочется повторить за кем-то. Но в реальности, ваше ли это решение и так ли оно эффективно решает ваши задачи?
  19. Покупка по максимальной или минимальной цене в объекте. Как правило самые дорогие и самые дешевые варианты являются неликвидами. Надо внимательно рассмотреть со всех сторон. Если этот вариант никто не хочет, то велика вероятность, что и потом продать будет сложнее.
  20. Покупка без проверки документов и вычитки договора – Due Diligence. Тупейшее предположение, что вам честно расскажут, что с документами что-то не то, или что договор защищает и ваши интересы. Это почти всегда НЕ ТАК. Поэтому не поленитесь и обратитесь к независимому местному юристу, который сможет оценить чистоту сделки.

Безусловно есть и другие дурацкие способы вложиться в недвижимость на Пхукете, но я постарался рассказать о самых очевидных.

Эту статью можно также посмотреть ЗДЕСЬ

Резюме

Какие бы ни были Ваши причины купить недвижимость на Пхукете, не спешите принимать решение. Оцените риски, получите несколько мнений и никогда не выбирайте крайности. Это сэкономит Вам кучу времени, нервов и конечно сбережет ваши деньги. Советую пересмотреть это видео  или перечитать эту статью снова в тот день, когда решите приобрести недвижимость на Пхукете.

Ну а если все таки решили покупать, то не поленитесь, позвоните мне, назначьте встречу. +66954197285 (WhatsApp, Telegram, Viber)

Получите адекватную информацию и уже затем решайте. Еще не поздно получить бесплатную консультацию  и реальную информацию, а также узнать про скидки.

Сергей Шаляпин

Основатель агентства Apartphuket Co., Ltd

sales@phuketapart.com

Похожие посты

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Fill out this field
Fill out this field
Please enter a valid email address.
You need to agree with the terms to proceed

Menu