Сегодня я расскажу о налогах на доходы владельцев недвижимости. Какие они бывают, кто и как их обязан уплачивать, как можно законно на этом сэкономить, а также поделюсь полезными советами и другими секретами про налоги при сдаче в аренду недвижимости в Таиланде.
„Невозможно избежать только двух вещей — смерти и налогов.“ — Адам Смит
Итак, вы купили квартиру или дом в Таиланде для того чтобы сдавать в аренду и получать доход. Вероятно вы уже определились с выбором управляющей компании или же передали квартиру в программу управления – арендный пул компании застройщика. Давайте обсудим какие налоги ждут вас, как владельца недвижимости, при сдаче ее в аренду и образовании дохода на территории Таиланда.
Что важно знать, перед уплатой налогов?
1. Каждый, кто получает доход в Таиланде, должен платить налоги. При этом не имеет значения являетесь ли вы налоговым резидентом в Таиланде (находитесь в стране более 6 месяцев) или нет.
2. В Таиланде налоги уплачиваются в два этапа: сначала уплачивается аванс в счет налога с дохода (WHT – Withholding Tax) при перечислении вам денег. Он применяется только когда деньги перечисляет юр. лицо – например выплаты по договору гарантированного дохода от застройщика или выплаты от управляющей компании. А по итогам года вы должны подать декларацию о доходах и далее, либо доплачиваете необходимую сумму, либо государство возвращает вам переплату. Звучит красиво, но что на практике? Читайте далее.
Важно! При прямом получении денег, например при долгосрочной аренде, вы самостоятельно подаете данные в налоговую и оплачиваете только Income Tax по ставке, о которой я расскажу чуть позже.
“Плати 15% и спи спокойно” – упрощенка.
Самый часто встречающийся вариант. Если вы владеете недвижимостью, не не проживаете в Таиланде более 6 месяцев в году. Соответственно не являетесь налоговым резидентом, не имеете тайского Tax ID – это личный номер номер налогоплательщика. В таком случае ваша управляющая компания, при перечислении вам дохода от аренды, должна удерживать 15% налога WHT и отправлять эту сумму в налоговую (Revenue Department). На этом ваши налоговые обязательства считаются выполненными, налоговую декларацию подавать не нужно. Однако, при этом вы лишаетесь существенной доли дохода – целых 15%.
Можно ли легально снизить процент налога?
Оказывается можно. Налоговая Таиланда может выдать вам номер налогоплательщика (Tax ID), даже если вы не являетесь резидентом. Это допускается законом. Услуги юриста по оформлению TAX ID обойдутся вам примерно 3.000-5000 бат.
Для оформления необходимы следующие документы:
- Паспорт с действующей визой и/или штампом по прибытию
- Иммиграционная карта (departure card)
- Адрес и карта местонахождения объекта недвижимости
- Гербовое свидетельство о собственности (Чанот)
- Домовая книга (Blue book/Tabien Baan)
Срок получения Tax ID на Пхукете составляет обычно 1-2 недели.
Что изменится?
Вместо 15% WHT, ваша УК начнет удерживать всего 5%. Важно: не забывайте требовать подтверждение уплаты WHT от плательщика, такой документ называется PND3.
По итогам года ваш аудитор/бухгалтер должен сдать вашу декларацию о доходах. Эта услуга обойдется еще в 3.000-5.000 бат.
Из общей суммы полученного дохода вы имеете право на стандартные вычеты (льготы):
- Персональный вычет (Personal allowance) – вычет в сумме 30000 бат на одного налогоплательщика.
- Вычет расходов на аренду (Rental expenses) – 30%. Важно, что в случае приобретения квартиры в Лизхолд, вы, по сути, являетесь арендатором, а не владельцем, и сдача в аренду такого имущества считается «субарендой». В таком случае 30% стандартный вычет не применяется. Но, часть суммы, уплаченной застройщику по договору Лизхолд, может быть зачислена в счет расходов для уменьшения налога на такой доход от субаренды. Подробнее советую уточнить у бухгалтера или УК.
- В отдельных случаях вы также можете предъявить к вычету расходы на содержание иждивенцев – супруга/супруги и ребенка и стоимость обучения ребенка на территории Таиланда, в пределах установленных законом норм.
Сумма дохода за минусом вычетов подлежит налогообложению по прогрессивной ступенчатой шкале, приведенной ниже. Обратите внимание на ступеньки! Каждая ставка применяется только к определенной сумме дохода. Например, первые 150 тысяч бат дохода не будут облагаться налогом вовсе. Следующие 150 тысяч облагаются налогом 5%, следующие 200 тысяч – налогом 10% и так далее.
Ставки налога с дохода (Personal Income Tax)
|
Доход в пределах (Thai Baht) |
Ставка налога |
|
0-150,000 THB |
Не облагается |
|
150,000 – 300,000 THB |
5% |
|
300,000 – 500,000 THB |
10% |
|
500,000 – 750,000 THB |
15% |
|
750,000 – 1,000,000 THB |
20% |
|
1,000,000 – 2,000,000 THB |
25% |
|
2,000,000 – 4,000,000 THB |
30% |
|
Более 4,000,000 THB |
35% |
Пример расчета налога
Допустим вы приобрели в Лизхолд квартиру, стоимостью 4.000.000 бат, ваш ежемесячный доход от сдачи ее в аренду составил 25.000 бат. Кстати, это доходность 7,5% годовых.
Рассчитаем годовой доход:
25.000 бат Х 12 месяцев = 300.000 бат
При перечислении вам дохода, плательщик удержал 5% WHT = 15.000 бат
При сдаче декларации вы указываете вычеты:
- Персональный вычет – 30.000 бат
- Вычет затрат на аренду – в данном случае делим стоимость Лизхолда на срок его действия: 4.000.000 / 30 лет = 133.333 бат
Рассчитаем налогооблагаемую базу: 300.000 – 30.000 – 133.333 = 136.667 бат.
Применим полученный доход к шкале налогов и увидим что мы попадаем в первый раздел “От 0 до 150.000”, который не облагается налогом.
Выходит, что вы переплатили 15,000 бат государству в виде WHT.
Что же делать с переплаченным налогом WHT?
Вы можете перенести аванс на следующий год или попытаться вернуть переплаченные налоги себе на счет. Для этих целей необходимо открыть сберегательный счет в банке Krung Thai Bank, именно на имя этого банка налоговый департамент выпускает чек с суммой возврата переплаты налогов. Однако нужно понимать, что без помощи бухгалтеров, говорящем на тайском языке сделать все это может быть довольно затруднительно.
Какие проблемы могут возникнуть, если налоги не платить вовсе?
1. Вам могут отказать в выдаче визы или разрешения на работу, а также ограничить въезд в Таиланд.
2. Eстественно начислят пени за неуплату налогов.
3. В самом критичном случае могут обратить взыскание на вашу собственность через суд.
Все это будет сопровождаться совместной работой налоговой и CJP кондоминиума – управляющей домом. Что может привести к отключению воды, электричества, ограничению доступа для гостей и другим административным мерам.
Новости для владельцев
Обратите внимание, что с 1 января 2020 года в Таиланде поменялась система расчета налога с имущества. А именно – вводится прямой налог на владение недвижимостью (Land and Property Tax), который будет рассчитываться как 0.3% в год от государственной оценочной стоимости недвижимости. Причём, в отдельных случаях эта стоимость может быть даже выше коммерческой.
Итоги
Надеюсь теперь налоги при сдаче в аренду недвижимости в Таиланде вам стали чуть более понятны. Учитывайте, что на практике применение законов в Таиланде может существенно различаться не только в разных регионах, но, даже в районных самоуправлениях. Я постарался дать наиболее точную картину, но не стоит опираться на мои слова как на энциклопедию. Налоги и их применение могут меняться и описанное выше лишь отражает мое личное видение ситуации.
Налоги при сдаче в аренду недвижимости в Таиланде можно вполне легально снизить. Рынок недвижимости на Пхукете имеет массу интересных предложений в диапазоне от 3 до 12 млн. бат и может обеспечивать доходность 6-9% годовых, что, при разумном подходе к уплате налогов позволит платить не более 5% от дохода. Согласитесь, это вполне приемлемая цена за спокойный сон.
Сергей Шаляпин
Владелец Apartphuket Co., Ltd, (управляющая компания Holy Cow Phuket)
