Наследование в Таиланде, Риски, Дарение, Нотариусы.

Наследование в Таиланде, Риски, Дарение, Нотариусы. Интервью.

Вторая часть видео-интервью с экспертом по недвижимости на Пхукете. Гость – Никита Щербина, директор агентства “East-West Недвижимость” и эксперт по недвижимости Пхукета.

Вопросы:
– Какие риски и опасности есть при покупке недвижимости на Пхукете?
– Рекомендуете ли вы нанимать юриста при проведении сделки купли-продажи недвижимости?
– Если квартира куплена с компанией. Нужно ли сдавать нулевые отчеты? И как вообще поступить в такой ситуации?
– Дарение недвижимости в Таиланде. Как быть, если надо передать частично или полностью владение недвижимостью?
– Нотариус в Таиланде. Есть ли он? И если есть, то как найти этих нотариусов? Как вообще с ними работать?
– Наследование в Таиланде. Какие есть схемы наследования? И как это лучше делать?

Текст интервью:

Это Сергей Шаляпин. Добро пожаловать в мой видеоблог о недвижимости Пхукета и всему что с этим связано.

Сегодня я пригласил на интервью Никиту Щербину. Директора агенства недвижимости East West – недвижимость. Здравствуйте, Никита.

Никита – Здравствуйте, Сергей.

Никита уже давно, около 10-ти лет живет на Пхукете и занимается риелторской деятельностью. Имеет богатый опыт в продаже и аренде недвижимости.  Помимо этого Никита имеет юридическое образование о опыт адвокатской практики в России. Приехал на Пхукет из Москвы в 2007 году.

Сергей – Какие риски и опасности есть при покупке недвижимости на Пхукете?

Никита – Если мы говорим о рисках и опасностях, то в первую очередь необходимо упомянуть, что Таиланд – страна гораздо менее криминально ориентированная, чем Россия и даже здесь менее уровень преступности, чем в Европе или в Америке. Поэтому, специально, скорее всего, покупателя никто обманывать не будет.

Здесь, практически, не встречается схем когда идет двойная продажа одного и того же объекта недвижимости. Здесь, практически, не бывает случаев, когда люди покупают, продавец получает деньги и убегает, исчезает. Такие случаи здесь редки и буквально можно пересчитать по пальцам одной руки.

Самое сложное и самые большие риски возможные при приобретении недвижимости – это риски связанные с условиями покупки и дальнейшего владения недвижимостью, которые прописываются в договоре. Если гражданин России или любой другой покупатель готов купить, то есть присмотрел себе объект недвижимости и готов его купить, очень важно, чтобы все документы на эту недвижимость были оформлены правильно. Чтобы в случае, а это бывает в практике, если возникает сложность с оплатой, то есть когда объект приобретается в рассрочку, и у покупателя возникает сложность с оплатой, в большинстве договоров не оплата в срок влечет за собой расторжение договора и потерю всех денег, которые были ранее оплачены.

У нас были случаи, когда к нам приходили клиенты, то есть не у нас покупали, которые, практически, потеряли свои деньги, потому что они заплатили или готовы были платить на неделю, на месяц позже, а застройщик не пошел на встречу и в результате договор был расторгнут. Такие случаи, опять же могу сказать, что они единичные, но чтобы этого избежать необходимо, чтобы юрист или сам покупатель внимательно прочитал договор, который подписывает.

Все документы на недвижимость, опять же, нужно проверять. То есть, не смотря на то, что мошенничество здесь крайне не распространено, но есть вероятность того, что продавец может добросовестно заблуждаться в некоторых вещах. Например, приобретая земельный участок, у земли здесь бывает 6 разных статусов и земля, которая находится, например, в статусе более низком чем 100% собственность, она обладает ограничением по объектам, которые на ней могут быть построены, она обладает ограничениями по высоте зданий, которые на ней могут располагаться – это тоже нужно проверять.

Нужно проверять наличие споров по поводу объекта недвижимости, нужно проверять наличие каких-то обременении на объекте. Например, некоторые проекты, это бывает достаточно часто я могу сказать, не строят за собственные деньги, они строятся за заемные и банки, которые дают деньги они одновременно с выдачей кредита берут в залог и земельный участок и то что на этом земельном участке будет построено. Следовательно, все квартиры, которые будут построены они находятся в залоге у банка.

Это не так страшно, как может показаться. На самом деле, при выкупе квартиры, необходимо чтобы банк присутствовал в момент регистрации и поручая деньги застройщику он эти деньги отдает банку либо в полной сумме, либо какую-то часть, например, за вычетом своего процента. И банк освобождает эту квартиру от залога. Фактически получается трехсторонняя сделка, когда покупатель и продавец договариваются о сделке, а банк просто выступает в качестве залогодержателя и освобождает от залога квартиру на дату регистрации.

В наших сделках, когда мы оформляем, предположим, договор аренды покупатель, который фактически выплачивает стоимость земельного участка, приобретая на самом деле аренду, формально, юридически. Он забирает Чанот на землю, а при отсутствии такого Чанота, при отсутствии единственного документа свидетельствующего о праве на собственность, его заложить нельзя. Банк выдавая кредит забирает Чанот. Клиент, покупатель арендуя земельный участок забирает Чанот. Важно этот документ хранить у себя. Он выдается, существует в двух экземплярах. Один у собственника земельного участка или у владельца. Второй хранится в земельном департаменте и они на момент сделки, если происходит регистрация аренды или собственности, смена собственности, он сверяется. То есть,  чтобы они были одинаковые совершенно.

Сергей – Вытекающий отсюда вопрос – Рекомендуете ли вы нанимать юриста при проведении сделки купли-продажи недвижимости?

Никита – Я рекомендую нанимать юриста потому, что  приобретение недвижимости в другой стране, приобретение недвижимости в другом правом поле нежели как в российском или европейском. Это всегда сложности. Есть нюансы, который необходимо знать, а когда приобретается достаточно дорогой объект – это большие вложения, то есть в общей сумме покупке стоимость юридических услуг будет очень не высокая, а гарантия в этом случае будет гораздо выше.

Если говорить о том, что хочется очень сэкономить. Предположим, приобретается очень недорогая квартира и не хочется тратить деньги на юриста. Я допускаю возможность приобретения недвижимости без юриста, но в этом случае я бы рекомендовал это делать только если приобретается уже построенное здание, то есть не в процессе строительства и оно приобретается у застройщика. В этом случае больше контроль со стороны государства и меньше рисков со стороны покупателя.

Сергей – Если квартира куплена с компанией. Нужно ли сдавать нулевые отчеты? И как вообще поступить в такой ситуации?

Никита – Необходимо понимать, что компания – это юридическое лицо. Оно действует в своем правовом поле. Следовательно, тайским законодательством установлено, что компании создаются для ведения бизнеса. Та ниша правовая, которая позволяет существовать вот этой схеме оформления недвижимости на компанию она существует благодаря тому, что законодательство не совершенно.

Но тем не менее, если компания владеет объектом недвижимости, этот объект должен проходить у компании по балансу. Компания несет обязанность сдачи отчетов. Если даже не ведется никакой деятельности в этой компании, необходимо раз в год сдавать отчет.

Отчет здесь выглядит таким образом – сначала он готовится аудитором, аудитор в письменном виде составляет, подписывает, отдает в налоговую, налоговая инспекция этот отчет заверяет. Следовательно, раз в год это происходит до конца мая года следующим за отчетным и обычно это стоит, если говорить примерные суммы, где-то  около 15 000 бат. То есть около 500USD за год.

Если компания ведет какую-то дополнительную деятельность, помимо того что просто владеет объектом недвижимости, то такие отчеты сдаются чаще, раз в квартал. Если компания ведет активный вид деятельности, если она является плательщиком НДС, то отчеты сдаются ежемесячно.   Не давать отчеты нельзя, это влечет за собой штраф.

Сергей – Я, вообщем, больше имел ввиду  стоит ли сдавать нулевые отчеты, потому что там же все-таки какая-то деятельность ведется, налоги платятся с так называемых «фиктивных сотрудников», может какие-то визы оформлены на эту компанию. В таком случае это уже получается хозяйственная деятельность происходит, зарплата как-то директору начисляется, налоги нужно оплачивать.

Никита – Если мы говорим о спящих компаниях, которые только владеют недвижимостью, то обычно у нее нет работников, нет ни тайских, ни иностранных работников. В компании числится директор, но директор является частью структуры компании и если компания не ведет реально деятельность, не заключаются договоры, не покупаются товары, то директор  может не получать зарплату. Следовательно, в балансе по всем эти позициям стоят нули.

Можно не получать визы на компанию, если компания просто абсолютно нулевая и спящая, то в таком случае раз в год сдается. Мнение тайских юристов и я с ними, в принципе, согласен, что так как компания не ведет деятельности в течение длительного периода, только владеет объектом недвижимости, может быть со стороны государственных органов Таиланда задан вопрос собственно для чего она создана? И не является ли эта структура фиктивная, прикрывающая сделку по владею недвижимостью иностранцем.

Чтобы этого избежать некоторые проводят небольшие суммы, чтобы показать некое движение капитала в компании и следовательно некую деятельность. Это с точки зрения формальности, формального подхода оно помогает в случае, если будут какие-то претензии со стороны гос.органов, чтобы доказать что компания не просто спящая, не просто прикрывающая факт владения недвижимости иностранцем.

Но опять же мы возвращаемся к тому, что это все такие нюансы, которые на самом деле может быть их завтра и прикроют. Я рекомендую все таки стараться избегать владение недвижимости через компанию.

Сергей – При нашей прошлой встрече вы упомянули, что в Таиланде нет такого понятия как дарение. И как быть в ситуации когда нужно передать часть или  целиком  владение от одного, скажем, родственника или супруга другому? Что делать в этой ситуации?

Никита – Ну, на самом деле дарение имеет место. Прямо говорить о том, что дарения не существует как сделки, так невозможно. И как тайцы так и иностранцы имеют право дарить недвижимость. Вот собственно говоря в гражданском кодексе Таиланда это предусмотрено отдельным параграфом.

Но если говорить о фактической стороне дела, то есть, сделка связанная с дарением одним иностранцем другому объекта недвижимости, противоречит законодательству о противодействие отмывание доходов добытых преступным путем. Следовательно, когда регистрируется любой объект недвижимости на иностранца, не зависимо от того приобретен он бесплатно в результате дарения, приобретен он в результате каких-то других безвозмездных сделок, в этом случае у иностранца попросят документы о том, что стоимость этого объекта была оплачена  иностранцем в безналичном порядке, через перевод из-за границы в Таиланд.

Это сложность, это такой казус тайского законодательства, который пока не решен. По некоторым из клиентов мы готовы были идти даже в суд для того, чтобы доказать, что это ограничение права иностранца на  распоряжение недвижимостью, особенно когда речь идет о Фрихолде – о собственности.

Собственник имеет право распоряжаться как хочет, он может бесплатно отдать, может за деньги. Но, к сожалению, этот вопрос пока до конца не решен. Если один иностранный гражданин хочет передать в сделке дарения другому иностранному гражданину это необходимо оформлять, по сути дела, через покупку.

Сергей – Следущий вопрос о нотариате. Нотариат в Таиланде. Есть ли он? И если есть, то как найти этих нотариусов? Как вообще с ними работать?

Никита – Здесь нотариат существует несомненно. Нельзя сказать, что его нет. Нотариусы тайские несколько отличаются от российских, они не являются частью гос.структуры. Тайские нотариусы – это некий дополнительный статус юриста, который приобретается в результате сдачи определенных экзаменов и получения определенных дополнительных прав.

Нотариус, это может быть неожиданностью для многих, то есть люди, которые обращаются к юристу и получают какие-то консультации от юриста, если они спросят его «а может ли он нотариально заверить документы?» чаще всего всего получат ответ «да», потому что здесь ограничение по количеству нотариусов нет, нет лимита. Нотариусы – это те же самые юристы, которые сдали определенные экзамены и имеют право выполнять определенные дополнительные действия по заверению документов.

Поэтому здесь, если мы говорим о грамотности, профессионализме местных нотариусов, то это на достаточно высоком уровне. Есть определенные нюансы, есть сложности и каждый юрист, также как и в России, имеет свое направление основное, по которому он действует, есть люди которые специализируются на гражданском праве, на уголовном праве, есть корпоративные юристы.

Соответственно и некоторые имея статус нотариуса не сильно его используют, не афишируют, а владеют просто таким право. Поэтому, если необходимо заверять какие-либо документы вы можете просто спросить того юриста, с которым вы общаетесь, который вам помогает, имеет ли право он это делать. Если он не имеет, он посоветует вам к кому обратиться.

Сергей – Далее тоже важный вопрос – вопрос наследования в Таиланде. Какие есть схемы наследования? И как это лучше делать?

Никита – В плане наследования я бы сказал, что если россияне сталкивались с этим в России, то здесь очень похожая ситуация. Есть небольшие расхождения, но в большинстве своем ситуация аналогичная. Есть наследование по закону, есть наследование по завещанию. Наследование по закону подразумевает наличие наследников нескольких очередей. И также как и в России наследники первой очереди  – это пережившие супруги, дети, родители.

Отличием является то, что в наследники следующих очередей включаются также троюродные братья/сестра и дяди/тети – здесь дальним родственникам уделяется больше внимания.

Но так же как и в России, в случае, если присутствуют наследники первой очереди, то следующая очередь уже не наследует.

Я бы рекомендовал в случае, если российский гражданин приобретает недвижимость в Таиланде, чтобы после оформления всей это сделки, когда он уже имеет на руках документы о праве собственности или о лизхолде, оформить завещание. Это упрощает процесс получения прав наследников на объект недвижимости, ну я б сказал, в разы.

Потому что в случае если, предположим, случается такая ситуация и владелец недвижимости тайской умирает в России, то его наследники должны получить свидетельство о наследовании в России. Получив это свидетельство они должны его легализовать в России, то есть получаются необходимые печати в тайском посольстве или консульстве, с которыми человек летит Таиланд, получает необходимые документы в МИДе Таиланда, то есть подтверждающие статус этого документа, который был привезен, со свидетельством о наследовании и через судебные тайские органы, в дальнейшем уже, можно получить судебное решение о наследовании этого объекта недвижимости. С судебным решением уже необходимо обратиться в органы регистрации прав на недвижимость.

В случае если было оформлено завещание в Таиланде, это завещание вскрывается, то есть по свидетельству о смерти, также привозятся необходимые документы из России и завещание. То лицо которое оформляло завещание чаще всего является поверенным, то есть то лицо которое будет дальше перенять это завещание, чаще всего это юрист, который оформлял или нотариус, который оформлял это завещание.

Он с этим документом идет в суд. Суд в краткие сроки, наверное порядка от двух недель до месяца, выносит решение о том, что данное лицо является наследником умершего и получает права на данный объект недвижимости. И соответсвенно с этим документом, с судебным решением, нужно идти в отдел регистрации и за один день зарегистрировать свое право.

Поэтому мы своим клиентам рекомендуем, те кто приобрел здесь объект недвижимости, особенно если это какой-то дорогой, ценный объект недвижимости, оформить завещание. Это не дорого и достаточно быстро.

Сергей – Надеюсь, информация которой мы сегодня поделились будет интересна нашим зрителям. Оставляйте комментарии, задавайте вопрос, ставьте лайки, если это видео вам понравилось.

Спасибо, что смотрите мой канал и на забудьте подписаться на него прямо сейчас. С вами были Никита Щербина  и Сергей Шаляпин. Хорошего дня, пока.

Ссылки на все части интервью:
1. Тайское гражданство, Бюрократия, Суд в Таиланде. https://youtu.be/rTVtZ6maKms
2. Риски, Наследование, Дарение, Нотариусы в Таиланде. https://youtu.be/wU5z1vs9dCc
3. Лучшие объекты, Гарантированный доход, Обзор рынка. https://youtu.be/br_8CRmrSso
4. Советы по аренде, Налоги, Перспективы, Лайфхаки. https://youtu.be/hCqNB_a2YIU

Хотите получать актуальную информацию о недвижимости Пхукета? Подпишитесь на нашу рассылку!