Советы по аренде, Налоги, Перспективы.

Советы по аренде, Налоги, Перспективы, Лайфхаки. Интервью.

Советы по аренде, Налоги, Перспективы, Лайфхаки. Интервью.

Четвертая часть видео-интервью с экспертом по недвижимости на Пхукете. Советы по аренде. Гость – Никита Щербина, директор агентства “East-West Недвижимость” и эксперт по недвижимости Пхукета.

Вопросы:
– Что вы посоветуете будущим владельцам недвижимости на Пхукете с точки зрения управления и сдачи в аренду? На ваш взгляд на что нужно обратить внимание?
– Каковы на ваш взгляд, на сегодняшний день, перспективы развития рынка недвижимости для кондоминиумов и для вилл? Может быть эти направления разные на ваш взгляд?

– Может быть вы что-то хотите добавить от себя?

Текст интервью:

Сергей – Всем привет! Это Сергей Шаляпин. Добро пожаловать в мой видеоблог о недвижимости Пхукета и всему что с этим связано.

Сегодня я пригласил на интервью Никиту Щербину. Директора агенства недвижимости East West – недвижимость. Здравствуйте, Никита.

Никита – Здравствуйте, Сергей.

Никита уже давно, около 10-ти лет живет на Пхукете и занимается риелторской деятельностью. Имеет богатый опыт в продаже и аренде недвижимости.  Помимо этого Никита имеет юридическое образование о опыт адвокатской практики в России. Приехал на Пхукет из Москвы в 2007 году.

Сергей – Что вы посоветуете будущим владельцам недвижимости на Пхукете с точки зрения управления и сдачи в аренду? На ваш взгляд на что нужно обратить внимание?

Никита – Занимаясь самостоятельно можно заработать больше. Несомненно, деньги, которые платит гарантированная доходность, проект не все выплачивает, часть оставляет себе. И если заниматься самостоятельно, то можно полную сумму, которая будет получена в качестве дохода от этого объекта недвижимости, получать самостоятельного – будет гораздо больше.

Можно говорить, скажем по нашей практике, можно зарабатывать от 15 до 20 процентов от стоимости объекта в год. Следовательно, за 5 лет можно полностью окупить, если заниматься этим серьезно.

Если вы покупаете несколько квартир в одном доме и этих квартир больше четырех, то по существующему тайскому законодательству необходимо получить лицензию отеля. Это не просто лицензия, лицензия выдается в случае если, этот объект соответсвует требованиям пожарной безопасности, санитарной безопасности, определенные требования по наличию, по количеству ванных комнат на каждого проживающего, по парковкам, по высоте здания и так далее, то есть, очень много требований.

В случае если системно сдается объект недвижимости, необходимо помнить о том, что здесь существуют налоги. Налоги их никто не отменял и в случае если собственник недвижимости планирует делать все в белую, все в чистую, правильно, как предусмотрено законодательством, необходимо заплатить 12,5% от суммы аренды, который получит собственник недвижимости.

В случае если объект передается в управление какой-то компании, то есть, это не обязательно может быть застройщик, это может быть и некая компания специально профессионально занимающаяся сдачей в аренду объектов недвижимости. Есть международные сетевые компании, которые это делают и делают достаточно успешно.

Я бы рекомендовал обратиться в несколько таких компаний, то есть, когда одна компания занимается управлением объекта, а остальные сдают в меру сил, на своих рынках, дополнительно этот объект. Когда у них возникает клиент, они обращаются к этой управляющей компании и спрашивают в этот период времени свободна эта квартира или этот дом и, если свободна, сдают в аренду. Чем больше таких компаний, тем выше вероятность что в течение года дом или квартира будут сданы в аренду чаще.

В случае если вы обращаетесь в эти компании, следовательно, нужно заключить договор. То есть, этот договор нужно тоже очень внимательно прочитать, там не должно быть нюансов связанных с вычетами. Есть такая хитрость небольшая, если управляющая компания достаточно большая, у них есть свои договоры, которые уже давно вычитаны и сделаны так чтобы защитить в первую очередь права именно управляющей компании. И если собственник не обратиться к юристу, он может неожиданно для себя,  по итогам года, получить не ту сумму на которую он рассчитывал, а гораздо меньше потому что и налоги и электричество и воду и общую территорию, могут ответственность по уплате  всех этих платежей, переложить на собственника.

При том управляющая компания получает чистый доход, а собственник со своей части платит все эти расходы. То есть, чтобы этого не было, необходимо вычитать все документы и лучше, конечно, пригласить юриста.

Сергей – Завершающий вопрос на сегодня – Каковы на ваш взгляд, на сегодняшний день, перспективы развития рынка недвижимости для кондоминиумов и для вилл? Может быть эти направления разные на ваш взгляд? То есть такое напутствие, что вы можете сказать?

Никита – Я бы сказал, что прогнозировать рост или падение рынка достаточно сложно. Пхукет очень уникальное место. Этот остров уникален тем, что не заточен под определенную страну, здесь международное сообщество, международные интересы соприкасаются между собой.

И за историю Пхукета был только один случай когда здесь действительно было какое-то падение в спросе, падение в стоимости недвижимости. Это было во время цунами. Очень много недвижимости было повреждено, очень много инвесторов, которые здесь вкладывали в остров, был отток такого рода инвесторов. Но необходимо напомнить, что это продолжалось буквально полгода.

Благодаря вложениям тайского правительства, благодаря помощи международной остров очень быстро восстановился. На месте тех, может быть не идеальных сооружений, которые были на побережье, вырости пяти-звездные гостиницы, выросли огромные кондоминиумы и остров очень быстро восстановился.

Если мы говорим о том, что с моей точки зрения может быть интересно в перспективе, что будет расти в стоимости и во что лучше вкладывать сейчас, я думаю, что скорее всего, расти в стоимости будут те объекты, которые сейчас недооценены.

Такая зона как Патонг, например, сейчас и очень дорогая и очень развитая и очень много туристов туда приезжает и большенство людей, которые туда приезжают или приезжали раньше на Пхукет, знали только этот район. Но на сегодняшний день стоимость там чаще переоценена и районы, которые в настоящий момент развиваются, больше, активнее, это районы, например, Майкао и районы Карон, Ката.

То есть, там недвижимость, на мой взгляд, будет расти. Расти будет та недвижимость, которая сейчас недорогая. То есть, какие-то кондоминиумы, особенно если это фрихолд кондоминиум – владение недвижимости на праве собственности. Кондоминиумы со стоимостью, с бюджетом, скажем, в пределах пяти-семи миллионов – они будут расти по стоимости.

Район юга острова также очень популярен среди людей проживающих долгое время. Если мы говорим о каких-то недорогих виллах, то там очень популярное место для аренды этих вилл, для покупки этих вилл и там, я думаю, будет тоже достаточно серьезный рост. Если есть интерес вкладывать деньги в качестве инвестиций, я бы рекомендовал не вкладывать в один объект, а скажем разложить в несколько. Скажем, вместо покупки одной виллы за десять миллионов купить три квартиры по три миллиона – это будет интереснее с точки зрения доходности, с точки зрения сдачи в аренду. И рост стоимости будет выше и сдача в аренду будет лучше.

Я прогнозирую, и я в этом не одинок, я пользуюсь также мнением экспертов на этом рынке, я думаю, в первую очередь, будет расти доля китайского рынка. Китайский рынок отличается от российского и от европейского и от американского тем, что он более агрессивный и более рассчитан на недорогую стоимость. У нас китайский покупатель, с которым мы работаем, скажем, 75-80% ориентирован бюджет до трех миллионов бат. Это достаточно недорогое жилье.

Если говорим о вторичном рынке недвижимости, то чаще всего они будут покупать именно в этом сегменте, по крайне мере в ближайшее время. И покупка квартиры в этом сегменте, следовательно, сейчас позволит и в дальнейшем и дороже продать и сдавать в том числе и на китайском рынке эти квартиры более активно.

Если говорить о дорогой недвижимости, она тоже имеет интересные перспективы потому, что остров небольшой, скажем так, у него есть ограничения по размерам и пространство, которое находится рядом с побережьем, которое выходит на море, то есть, первая линия моря, она сейчас уже занята и большенство строений которые там находятся оно со временем очень сильно растет.  Если вы покупаете что-то дальше от моря или в глубине острова, скорее всего стоимость будет расти примерно от 5 до 15%, в зависимости от объекта, от проекта, в год.

Недвижимость, которая располагается на первой линии моря, будет расти от 10% в год и выше потому, что количество недвижимости расположенной в этом месте ограничено размерами острова.

Сергей – Может быть вы что-то хотите добавить от себя?

Никита – Могу только порекомендовать нашим зрителям, потенциальным покупателям недвижимости, чтобы они серьезно относились к этой сделке. Если есть интерес в приобретении недвижимости, не принимали решение спонтанно, а задумались о том, что именно приобретается, чтобы привлекались эксперты и профессионалы, которые помогут в этой покупке, в этой сделке.

И те люди, которые примут решение о том, чтобы здесь остаться  на какое-то время или приобрести здесь недвижимость, никогда не прогадают потому что, Пхукет действительно очень хорошее место.

Сергей – Спасибо, Никита. Мне было очень интересно и, на самом деле, приятно было брать у вас интервью и вы очень интересный, интеллектуальный собеседник и, конечно, большой профессионал.

Никита – Спасибо.

Сергей – Надеюсь, информация которой мы сегодня поделились будет интересна нашим зрителям. Оставляйте комментарии, задавайте вопрос, ставьте лайки, если это видео вам понравилось. Спасибо, что смотрите мой канал и на забудьте подписаться на него прямо сейчас.

С вами были Никита Щербина и Сергей Шаляпин. Хорошего дня, пока.

Никита – До свидания.

Ссылки на все части интервью:
1. Тайское гражданство, Бюрократия, Суд в Таиланде. https://youtu.be/rTVtZ6maKms
2. Риски, Наследование, Дарение, Нотариусы в Таиланде. https://youtu.be/wU5z1vs9dCc
3. Лучшие объекты, Гарантированный доход, Обзор рынка. https://youtu.be/br_8CRmrSso
4. Советы по аренде, Налоги, Перспективы, Лайфхаки. https://youtu.be/hCqNB_a2YIU

Хотите получать актуальную информацию о недвижимости Пхукета? Подпишитесь на нашу рассылку!

Похожие посты

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Fill out this field
Fill out this field
Please enter a valid email address.
You need to agree with the terms to proceed

Menu