Мой прогноз на 2020: Туризм и недвижимость на Пхукете

 

Туризм и недвижимость на Пхукете в 2020-м

Что будет с туризмом и недвижимостью на Пхукете? Этот вопрос волнует многих и затрагивает больше чем тему коронавируса, крепкости бата, рубля и доллара, надутости пузыря недвижимости, цены на нефть и покупательной способности китайцев.

Сегодня я постараюсь обрисовать развитие ситуации на рынке, проанализировать динамику и дать прогноз на краткосрочную перспективу – например до конца 2020 года.

Начало

Надо понимать, что ситуация на рынке туризма начала меняться не сейчас, а весной 2019-го. Когда стало ясно, что китайский поток после 2018 не восстанавливается, европейский понемногу снижается, а русский остается плюс минус на прошлогоднем уровне и ожидаемый прирост за счет индийских туристов не оправдывает надежд. В итоге, с учетом быстрого роста номерного фонда до внушительных 100+ тысяч произошло вполне закономерное падение 10-15% по прибыли и по RevPAR (это доход на единицу номеров). Отельеры забили тревогу еще летом 2019-го. Управляющие компании начали снижать цены на весну только в январе, когда стало ясно, что февраль и март не заполнены. По итогам 2019-го многие отели и управляющие компании недосчитались 15-30% выручки. А про доходы 2020-го говорить вообще бессмысленно.

Также давайте не забывать, что Вьетнам как туристическое направление начал составлять конкуренцию Таиланду, особенно в части российских пакетных туристов. По большей части конкуренция ценовая. Станет ли Вьетнам магнитом для возвратных туристов как Таиланд? Я лично в этом сомневаюсь, но поживем – увидим.

В декабре и далее пошли новости про коронавирус и нарастающая паника. Тут вы уже в курсе, не вижу смысла повторяться. В январе и феврале массово отменялись китайцы, Гонконг, Сингапур, Макао и прочие ближайшие территории, временно даже закрывались границы с Малайзией, и Лаосом. В январе и феврале начали сомневаться в целесообразности поездок россияне и европейцы. Многие отложили или вовсе отменили свои поездки в ЮВА.

Развитие

В феврале турпоток в Таиланд снизился более на 46%. Поток китайских туристов упал более чем на 85%. В марте 2020 ситуация стала еще хуже, но о точных цифрах говорить пока рано ибо я пишу эту статью 18-го марта.

Плюс AirBnB, Booking, Expedia, Agoda и прочие – срочно отредактировали политику отмен и разрешили отменяться всем без разбора без штрафов по причине коронавируса или отмены рейсов. Календари бронирований от этого естественно стали еще чище. Осмелюсь предположить, что к концу марта Пхукет недосчитается 80-90% от туристического трафика.

Отменились многие авиарейсы по Азии. Началось замедление на глобальном туристическом рынке. Ощутить которое на себе мы смогли примерно в середине февраля как резкое снижение (скорее даже отсутствие) количества броней март и апрель. Рынок замер и как следствие началась ценовая война между управляющими компаниями. И тут уже крепость закаленных тестикул бизнесменам плохо помогает. Приходится воевать, демпинговать, подрезать на повороте и бороться за выживание. Это я сейчас про рынок аренды говорю.

Ситуация

Что мы имеем сейчас в аренде: снижение цены на на аренду на март, апрель и май – примерно 50% в среднем по рынку. На лето примерно -30-40% и обычные цены на осень и следующий высокий сезон. Но все может измениться, если ситуация с вирусом затянется.

На рынке продажи все немного получше, но присутствует нервозность. Клиенты разделились на три категории:

  1. Паникеры (мы все умрем) – просят быстро продать и готовы падать в цене, чтобы выйти в кэш.
  2. Хитрые – хотят нажить на паникерах 30-50%.
  3. Спокойные – верят, что все в итоге будет хорошо и не делают резких движений.

Отделы маркетинга застройщиков пока реагируют медленно и не торопятся снижать цены, ограничиваясь промо акциями для поддержания продаж на приемлемом уровне. Продавцы консультируются одновременно с 10-ю риэлторами и уже запутались кто им что говорил.

Надо отдать должное тайским властям, которые довольно оперативно отреагировали на вирусную угрозу и уже 3-го января начали поголовную проверку прилетающих туристов, закрывали границы с Малайзией и Лаосом, разместили везде информацию и санитайзеры. Даже якобы первыми нашли комбинацию вакцин для эффективной борьбы с вирусом Covid-2019. В итоге первая волна заражений началась только в середине марта примерно 12-14 числа. Любой желающий в любой тайской больнице БЕСПЛАТНО может пройти тест и бесплатно же получить лечение от вируса.

С 18.03.20 в Таиланде закрыты все учебные заведения, отменены все массовые и спортивные мероприятия, закрыты клубы. Официальное количество случаев заражения на 18.03.20 – 212.

Теперь самое интересное. Мои прогнозы о том, как будет развиваться ситуация на рынке аренды и продажи.

Прогноз по аренде

Аренда недвижимости на Пхукете – наиболее зависимая от туризма отрасль. Ясно, что даже в самом оптимистичном сценарии, если например в апреле-мае 2020 года вирус будет локализован и пойдет на спад, то восстановление авиасообщения и туристического потока может занять от 3-х до 8-ми месяцев. И это самый-самый-самый оптимистичный сценарий. Если же подходить немного реальнее и предположить, что восстановления туризма начнется к сентябрю-октябрю 2020. То в таком случае нас ждет один из худших высоких сезонов со времен цунами. Если же восстановление займет 12 и более месяцев, то экономический урон, нанесенный отрасли потребует гораздо более долгого периода восстановления и нас ждёт 1-2 года тяжёлых времен в аренде.

Цены на аренду будут держаться на минимальной отметке вплоть до восстановления хотя бы 60-70% турпотока, а потом резко пойдут вверх. Я уверен, восстановление точно произойдет. Ибо заменить Таиланд в сердцах миллионов регулярных гостей нечем. Плюс мы будем иметь отложенный спрос среди тех, кто вынужден был отменить поездки.

Экономический кризис, вероятно, вышибет с рынка всех мелких и низкоэффективных игроков. Как следствие произойдет передел, укрупнение и трансформация рынка аренды. Остается надеяться, что в лучшую сторону – повышения качества и профессионализма.

Прогноз по продаже

В продажах недвижимости на Пхукете все немного оптимистичней. Во первых, потому что многие инвесторы считают и небезосновательно недвижимость – удобным активом, чтобы пересидеть шторм на финансовых рынках. Наравне с долларом и золотом, хоть и не обладая такой высокой ликвидностью, недвижимость является неплохим инструментом для сохранения и защиты сбережений. Во-вторых недвижимость в Таиланде легко купить удаленно и оплатить тоже. Примерно 40% моих клиентов приезжают через несколько месяцев

Однако, вполне резонно, инвесторов будет больше интересовать вторичная и готовая недвижимость, нежели стройка. Так как во время кризиса строительные объекты и застройщики более подвержены экономическим рискам. Да и в целом, рынок недвижимости неизбежно движется к торговле вторичными объектами.

В продажах и застройке в зону риска попадают компании с большим количеством персонала, накладными расходами и большим количеством строек. Постоянные расходы могут убить бизнес любого размера. Маневренность и скорость принятия решений в кризис имеют очень важное значение.

Рекомендации покупателям

В итоге, если вы действительно настроены вложиться в недвижимость на Пхукете и сделать это выгодно, то я советую подождать хотя бы до мая-июня. Тогда оголодавшие застройщики и отчаявшиеся продавцы предложат самые лучшие цены. Будут ли скидки 15% или 40% сказать сложно, но точно будут. Как долго – зависит опять же от ситуации с туризмом в Таиланде. При условии, что вирус еще будет бушевать, конечно.

Лично я уверен, что вирус пройдет, и его экономические последствия хоть и будут тяжелыми, но преодолимыми. Я по прежнему верю в Таиланд и Пхукет как уникальное и однозначно привлекательное место для туризма и инвестирования. Возможно, восстановление займет существенное время, например 12 или даже 24 месяца. Но в итоге рынок все равно отрастет и продолжит развиваться.

Рекомендации продавцам

Если вы действительно хотите продать недвижимость на Пхукете, то вам придется очень сильно снизить цену. Ведь естественный поток клиентов практически иссяк. На рынке есть клиенты с кэшем, готовые к быстрым сделкам, но их можно заинтересовать только ощутимыми дисконтами 30-40-50%. Готовы ли вы на это? Если нет, то cтоит подождать с продажей.

P.S. Нет худа без добра: из-за падения цены на нефть стоимость топлива в Таиланде снова пошла вниз. Уже примерно на -15% и продолжает снижаться.

Похожие посты

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Fill out this field
Fill out this field
Please enter a valid email address.
You need to agree with the terms to proceed

Compare Listings

Title Price Status Type Area Purpose Bedrooms Bathrooms