Как оценить температуру рынка недвижимости? 🔥

#аналитика #температураРынка #полезнаяссылка

Оценка «нагретости» рынка, как и понятия «холодный», «теплый» и «горячий» рынок, может варьироваться в зависимости от контекста и конкретного рынка. Однако существует несколько общих признаков и временных рамок, которые могут помочь в определении «температуры»:

Кстати, в конце будет нереально полезная ссылка!

Холодный рынок

Обычно это период, когда спрос на недвижимость (или другие активы) низкий, а предложение превышает спрос. Цены на рынке могут быть стабильными или даже снижаться. На холодном рынке объекты недвижимости могут продаваться довольно долго. Сроки реализации могут колебаться от нескольких месяцев до нескольких лет. На таком рынке продавцы могут быть вынуждены снижать цены или предоставлять различные льготы, чтобы привлечь покупателей. Например, дом, стоящий в продаже на протяжении 2-3 лет, может считаться типичным для холодного рынка. Временные рамки могут варьироваться, но это может быть несколько месяцев до нескольких лет, в зависимости от конкретного рынка и его цикла.

Теплый рынок

В этот период спрос начинает постепенно увеличиваться, а предложение по-прежнему превышает спрос, но не так сильно, как на холодном рынке. Цены могут начать незначительно расти. На теплом рынке сроки реализации сокращаются. Объекты недвижимости могут продаваться в течение нескольких месяцев. Покупатели чувствуют большую уверенность в инвестициях, и поэтому сделки заключаются быстрее. Например, квартира в хорошем районе большого города может продаваться в течение нескольких месяцев на теплом рынке.

Горячий рынок

Этот период характеризуется очень высоким спросом, при этом предложение остается ограниченным. Цены на рынке растут быстро. Горячие рынки могут продолжаться от нескольких месяцев до нескольких лет. На горячем рынке сроки реализации сокращаются до минимума. Объекты недвижимости могут продаваться в течение нескольких недель или даже дней. Конкуренция среди покупателей может быть высокой, и продавцы могут получать множество предложений. Например, в рыночном буме центрального района крупного города квартиры могут быть проданы всего через несколько недель.

Практика

Как дополнительный инструмент можно использовать разницу между средней ценой по району и реальной ценой продажи. Последнюю цифру добыть довольно сложно. Надо смотреть в MLS или даже во внутренние документы агентств. Но для простоты расчетов я думаю можно ориентироваться на цену в листинге за минусом 10%.

И для этого обязательно нужен общенациональный листинг со средними ценами по районам. И если в Таиланде их нет и не предвидится (а очень жаль!), то у нас в Португалии такой имеется: Idealista.pt

Этот чудесный сайт не только удобный и красивый, но также выполняет роль статистического и оценочного инструмента. Публикует аналитические данные, которые крайне полезны как простым покупателям, так и профессионалам. Последние, правда, иногда им брезгуют, предпочитая внутренние системы и MLS.

Итак, на что мы можем ориентироваться? А например на статью про средний срок объекта на продаже. Который в Лиссабоне, согласно данным idealista.pt состалял в 2022м в среднем 3.6 месяца, а в 2023 уже 4.1 месяца (+13% за год). В среднем по стране этот показатель в 2023м году составляет около 5 месяцев, по сравнению с прошлым периодом +25%. Пока не критично, но если мы увидим цифру вроде +50 или даже +100%%, то можно будет смело говорить о серьезном охлаждении рынка.

Другую информацию дает агентство Century 21. Представитель которого сообщает, что в начале 2022 года объект в их листинге проводил в среднем около 1 месяца. А по результатам первых 6 месяцев 2023-го этот срок уже составил около 3х месяцев и растет. По словам того же представителя около 20% клиентов в столичном регионе либо приостановили процесс покупки, либо вовсе затянули пояса и решили повременить.

Теперь главный вопрос!

3-4 месяца это много или мало?

Зависит от того, какой исторический средний срок берем за базу. За последние 2-3 года рынок был таким горячим, что самые ликвидные проекты не задерживались в продаже больше чем на несколько недель. То есть если сравнивать с прошедшими несколькими годами, 3-4 месяца выходит довольно долго, но недостаточно, чтобы назвать рынок холодным.

Мой вывод — рынок из горячего стал теплым и постепенно остывает и приходит к балансу. Как говорится: рыночек порешал.

А теперь обещанная суперполезная ссылка:

Чтобы самостоятельно и бесплатно оценить предлагаемый объект, проходите по этой ссылке, вводите параметры объекта и получите ориентировочные низ-середину-верх сегмента по цене для этого района, а также приблизительные рамки арендной платы. Ссылка >> https://www.idealista.pt/avaliacao-de-imoveis/

t.me/sergeishaliapin/1804