Как заработать 10% годовых на аренде?

Как заработать 10% на аренде

Краткое описание

Сегодня я раскрою самый страшный секрет риэлторов. Отвечу на вопрос: откуда берутся 10% годовых от аренды на самом деле и как это сделать? Этими вопросами задаются агенты, владельцы и застройщики с самого зарождения инвестиционной недвижимости. Особенно начинающие агенты.

Содержание статьи

    Сегодня я раскрою самый страшный секрет риэлторов. Отвечу на крамольный вопрос вопрос: откуда берутся 10% годовых от аренды на самом деле и как это сделать?

    Возможно ли заработать 10% на аренде недвижимости?

    Этими вопросами задаются агенты, владельцы и застройщики с самого зарождения инвестиционной недвижимости. Особенно начинающие агенты. А агенты со стажем по этому поводу насмешливо ухмыляются из окон своих новых Мерседесов.

    Наливайте чаек, буду рассказывать подробно. И раскрою аж целых две схемы:

    Первая — классическая двухходовочка.

    Вторая — честный, но сложный путь.

    Сразу поясню, что сам никогда не работал по первой схеме. Хотя соблазн очень велик. Ведь это действительно быстрые и легкие деньги. А над совершенствованием второй схемы работаю много лет и признаюсь, не всегда с успехом.

    Схема 1. Потемкинские деревни

    Агентство (или застройщик) заводит собственную управляющую компанию, но не с целью получения дохода от аренды или создания долгосрочного источника пассивного дохода для себя и своих клиентов. А с целью оправдания множественных покупок недвижимости. Иначе говоря — строит «потемкинские деревни» в виде целой компании.

    И компания самая настоящая, офис, столы, сотрудники, гости, Airbnb, сайт, реклама, отчеты, выплаты, иногда даже франшиза с красивыми именем — все чин по чину. 

    Одно только НО! Работает эта компания в ноль или небольшой минус. И вовсе не случайно. Не из-за ошибок менеджмента или плохого сезона. А потому что так спроектирована.

    Ибо основная задача этой компании — красиво пустить пыль в глаза покупателю недвижимости, показав в первые 1-2 года после окончания строительства прибыль 8-10, иногда даже больше процентов годовых. И таким образом разжечь желание резко увеличить вложения. 

    Что часто и происходит. После первого же успешного года многие инвесторы принимают решение купить еще 1-2-5 иногда и 10-15 новых объектов. И с них даже может быть получен доход. Ну, какое-то время. Чтобы довольный схемой клиент привел и своих друзей и членов семьи. И все это продолжается до тех пор, пока клиент приносит новые сделки на первичном рынке.

    Но через 1-2, максимум 3 года компания как будто случайно сообщает, что решила уйти в другой район или сегмент, перестать заниматься арендой, контракт истек, нет сил и времени или придумает любой другой нонсенс. Суть в том, что объекты она возвращает владельцу и больше управлять не сможет. Конечно же, как приличная компания она порекомендует других управляющих, не с таким классным управлением как у них, но уж «не кин…», ой, то есть «не бросит» своего клиента.

    Результат

    И вот, окрыленный первыми 10-20% прибыли клиент выходит на широкий рынок аренды и понимает, что с теми ценами ко которым он купил первичную недвижимость его реальный доход может быть не более 4-6%. А выше доходность была только потому что УК отдавала ему ВСЮ свою прибыль и не платила никакие вообще налоги. Как вы понимаете тут к нему приходит понимание реальности.

    Причем эта схема работает безотказно уже много лет. Я знаю несколько отнюдь не мелких компаний где эта схема лежит в основе бизнеc-процесса.

    Мотивация продавца

    Мотивация предельно проста. Чтобы заработать столько же денег сколько составляет комиссия на первичном рынке, управляющей компании надо сдавать в аренду этот объект 10-12 лет. Причем без гарантии, что клиент не уйдет или не продаст объект.

    Видите разницу в альтернативе?

    1-2 года без прибыли, управляя новыми и красивыми объектами, с бонусом полученным сразу или потная ИЛИ тяжелая и неблагодарная, низкомаржинальная работа, годами заниматься разгребанием грязного белья — в самом прямом смысле слова.

    Самое неприятное даже не то, что эта первая схема — не мошенничество в чистом виде, и даже не то, что это бъет по долгосрочной репутации рынка, формируя ложные ожидания у владельцев. А то, что конкурировать честным (настоящим) управляющим компаниям с ними попросту невозможно. Если платить все налоги и работать за прибыль от управления, то невозможно давать такую же доходность. Даже на первые пару лет.

    Вот написал все это и сам засомневался, почему я НЕ иду этим первым путем? Зачем продолжаю бросаться на мельницы и строить бизнес на 100 лет… А вы как думаете? Поделитесь в комментариях!

    Как противостоять?

    Остается открытым вопрос, как же покупателю не напороться на такую «потемкинскую» компанию? Это вопрос непростой и, пожалуй, хорошая тема для отдельной статьи. Следите за обновлениями.

    Схема 2. Низкий вход

    Как вы понимаете, доходность недвижимости зависит от одного основного фактора: ROI доходность на вложенные средства. И есть 2 основных варианта повышения ROI:

    • Сдавать дороже и эффективней
    • Купить дешевле чем остальные участники рынка

    По первому все понятно — сдаем дороже. Но тут есть объективные ограничения — рыночная ситуация, эффективность управления, конкуренция, качество, сегмент и прочее. То есть много неизвестных и непостоянных под-факторов.

    То по второму — сложнее, но гораздо однозначнее. Ибо одну и ту же (или очень похожую) недвижимость можно приобрести разными способами и по совершенно разной цене. Например покупая на вторичном рынке дистресс (уцененную) недвижимость или срочную продажу, флиппинг или покупка с аукциона, вы существенно повышаете ее конкурентность в плане аренды, а соответственно доходность и ликвидность вложения. Иначе говоря, покупая дешевле вы зарабатываете уже в момент покупки, а не откладываете это в долгий ящик.

    Присейл это не низкий вход!

    ВНИМАНИЕ! Покупка на присейле / предпродаже не является заведомо выгодной и дешевой! Она лишь дает шанс, что после окончания строительства цены возможно вырастут, при благоприятной рыночной ситуации. Известно множество случаев когда инвесторы не смогли вернуть даже вложенное. Это высоко рискованное мероприятие. Покупка на предлпродаже с целью аренды чревата тяжелым разочарованием. Потому что рынок не готов компенсировать нормы прибыли застройщика, маркетинговые расходы, комиссии и налоги при регистрации, а также стоимость денег в период ожидания.

    Почему «Низкий вход» не популярен среди агентов?

    Вторая схема (Низкий вход) существенно сложнее и требует гораздо больше труда и профессионализма от агента. Она менее доходна, потому что комиссии на вторичном рынке ниже и сложнее в осуществлении. Да и торги идут на понижение.

    А также потому что требует создания полноценной и устойчивой бизнес-структуры, способной выдавать стабильный результат в постоянно меняющихся условиях. Но в итоге она способна создать для конечного покупателя действительно реалистичные ожидания дохода выше среднего по рынку и приблизить к вожделенным 10%. А также обеспечить относительную «пассивность» дохода.

    Итоги

    Уверен, что в долгосрочной перспективе и как инвестиционный инструмент вторая схема — гораздо надежнее и лучше для всех участников рынка инвестиционной недвижимости.

    Сергей Шаляпин, 04 февраля 2025

    Читать похожие статьи

    Праздник ожиданий
    Полезные статьи Праздник ожиданий на Пхукете Самое важное, осознать, что этот праздник ожиданий не есть заговор против покупателей, а ни что иное как результат безумной глобальной гонки за деньгами.
    20 января 2025
    icon
    Реальная история
    Вторичный рынок недвижимости Реальная история — недвижимость на Пхукете Если уж рискуете, то не рискуйте последним. И уж тем более единственным жильем. Заработок на перепродаже первичного жилья на Пхукете это возможный, но отнюдь не гарантированный источник дохода.
    20 января 2025
    icon
    777 beach condo Риски владения кондо в Таиланде Владение кондоминиумом может принести множество преимуществ, но важно подходить к этому с осторожностью. Кейс 777 Condo служит ярким напоминанием о возможных рисках.
    18 октября 2024
    icon

    Есть вопросы?

    Связаться

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Популярные статьи

    Суд в Таиланде
    суд в таиланде Суд в Таиланде. Как прижучить засранцев? Допустим, вас обманул нерадивый застройщик. Построил не то, не так и с задержкой. Или построил, но в одностороннем порядке решил что можно не платить вам гарантированный доход? Не волнуйтесь! Тайская судебная система на вашей стороне. Однако, мало кто знает, как она работает и какие этапы предстоит пройти. И вообще, реально ли забрать свое или может проще плюнуть и забыть?
    28 января 2025
    icon
    Праздник ожиданий
    Полезные статьи Праздник ожиданий на Пхукете Самое важное, осознать, что этот праздник ожиданий не есть заговор против покупателей, а ни что иное как результат безумной глобальной гонки за деньгами.
    20 января 2025
    icon
    Реальная история
    Вторичный рынок недвижимости Реальная история — недвижимость на Пхукете Если уж рискуете, то не рискуйте последним. И уж тем более единственным жильем. Заработок на перепродаже первичного жилья на Пхукете это возможный, но отнюдь не гарантированный источник дохода.
    20 января 2025
    icon
    Оставьте свои контакты и мы свяжемся с Вами в ближайшее время Нажимая на кнопку Вы даёте согласие на обработку персональных данных
    Спасибо за заявку Мы свяжемся с Вами в ближайшее время