Почему управление недвижимостью это наше «все»?

Я давно занимаюсь продажами инвестиционной недвижимости на Пхукете. И пришел к выводу, что теперь недостаточно заниматься только продажей, только управлением или только арендой. Поэтому я решил, что пора предлагать управление недвижимостью на Пхукете.

Доходы владельца от аренды должны быть 10% и выше!

Деление доходов от аренды между управляющей компанией (УК) и владельцем недвижимости происходит, на мой взгляд, несправедливо. Программы гарантированной аренды дают слишком низкий доход. Программа “Рентал Пул” (деление 70/30 или 60/40) имеет большое количество подводных камней, дающих УК возможности для занижения дохода владельца. Большинство таких программ подразумевают, что сначала управляющая компания вычитает все отельные расходы, налоги и прочее, а только потом делит прибыль с владельцем. Не многие компании при этом раскрывают информацию, что отельные расходы могут составлять 35-65% от выручки!

Деление дохода происходит независимо от реальной ликвидности недвижимости. Чаще всего для расчета используется площадь или стоимость при покупке. В итоге прибыль распределяются примерно так: 5-8% получает владелец, а от 10 до 20% остается в УК.

Контроль необходим

Большинство УК не дает доступ к оперативным отчетам, а предоставляет их с определенной периодичностью (раз в 6 месяцев или раз в год). Владелец никак не может проверить данные или повлиять на сумму расходов. Выплаты производятся как правило 1 раз в год. Все это создает очень выгодные условия для УК и ослабляет позицию владельца недвижимости. Выйти из программы без потерь для владельца бывает попросту невозможно.

Кстати, современные технологии позволяют решить эту задачу довольно легко. Для примера можно перейти по этой ссылке: https://yadi.sk/i/vMkTvVU63JKmUE

Стандарты качества надо повышать

Низкий общий уровень профессионализма и сервиса УК на острове. Большинство управляющих компаний имеет исключительно тайское руководство, зачастую имеющее довольно слабое представление о маркетинге, качественном сервисе и еще реже профильное образование и опыт. Чаще всего это выходцы из богатых семей, реализующих свои амбиции в меру своего понимания и морали. Обращение в компанию с международным брендом, например JLL или CBRE не дает гарантий качества ибо это франшизы, которыми управляют тоже тайцы. Им свойственны слабый маркетинг и низкий уровень заполняемости по году (50-60%). Для клиента это значит, что рассчитывать на высокий уровень сервиса и дохода, а тем более на их улучшение через 3-5 лет не приходится.

Конкуренция растет

Агентства, которые специализируются только на продаже недвижимости как правило НЕ предоставляют услуг полноценного управления и аренды. В основном потому, что маржинальность этих видов бизнеса ниже, а трудоемкость значительно выше. Проще говоря – лень. В итоге, такие агентства не имеют достоверной информации о процессе управления и сдачи в аренду. Как результат – предоставление клиенту неполной или некорректной информации в момент принятия решения о покупке. Чаще всего они предлагают оставаться с управляющей компанией застройщика. Если же они рекомендуют сторонние управляющие компании, то никакой ответственности за их действия не несут и контролировать не могут. Для клиента это лотерея.

По моему прогнозу через 3-5 лет агентства, не предоставляющие полный цикл услуг продажа-управление-аренда, станут НЕКОНКУРЕНТНЫМИ.

Учитывая эти факторы, я решил, что пора создать управляющую компанию на Пхукете, которая будет руководствоваться следующими простыми принципами:

• Справедливость. Обеспечение адекватной прибыли с аренды для владельца. 8 – 12% годовых от стоимости недвижимости.
• Прозрачность. Круглосуточный доступ владельца к отчетности/информации о заполняемости и ценах.
• Сервис. Качество сервиса на самом высоком уровне, как для владельцев, так и для клиентов / арендаторов.
• Персональный подход. Выплаты владельцам не реже чем раз в 3 месяца. Возможность пользоваться своей собственностью без ограничений.
• Гарантированный доход. Для наиболее ликвидных объектов – предложение выкупа / гарантированного дохода от 8% годовых и выше.
• Гибкость. Максимальная заполняемость – более 70% в среднем, а цены гибкими, для обеспечения максимальной заполняемости в низкий сезон.
• Массовость. Работа на объем, только стандартные услуги. Экономия ресурсов и времени, постоянная оптимизация.
• Охват. Максимальное количество источников поступления заявок. Более 60 каналов.
• Сохранность имущества. Обязательный депозит при заселении. Страхование объекта.

Если Вы владеете недвижимостью и все вышесказанное Вам подходит, предлагаю обратиться к нам за услугами по управлению недвижимостью на Пхукете.

Моя компания принимает в управление любые квартиры и виллы, проданные нами. Также мы готовы брать в управление недвижимостью на Пхукете квартиры в кондо и виллы не старше 5 лет в непосредственной близости от пляжей Nai Harn, Kata, Karon, Patong, Kamala, Surin, BangTao.

Заявка на управление недвижимостью

[contact-form-7 404 "Not Found"]

Задайте вопрос по почте: sales@phuketapart.com или по телефону +66954197285 (Viber / WhatsApp)

Рекомендую также ознакомиться с видео материалами на тему:

Гарантированный доход от аренды недвижимости на Пхукете: https://www.youtube.com/watch?v=gh1-MupX-Uw&t=34s

Управление недвижимостью на Пхукете – интервью с экспертами часть 1: https://www.youtube.com/watch?v=ECpWyN-gP58

Управление недвижимостью на Пхукете – интервью с экспертами часть 2: https://www.youtube.com/watch?v=gUQ5PEFXOpI

С уважением,

Сергей Шаляпин