05.05.2020

Аренда жилья на Пхукете. Как сохранить деньги и нервы?

Сегодня мы поговорим о том, что аренда жилья на Пхукете может быть комфортной. В частности о том как сделать это максимально безопасно и комфортно, как и у кого лучше снимать жилье, так, чтобы не попасть впросак. Будут лайфхаки и советы бывалого, как всегда без воды.

Прежде чем арендовать жилье на Пхукете надо разобраться как работает этот рынок. Ну хотя бы немножко, чтобы не понаделать дурацких ошибок.

Прежде всего давайте договоримся о том, что применительно к Пхукету краткосрочной я называю аренду до 30 дней, среднесрочной от 1 до 11 месяцев, а долгосрочной от 1 года и более.

Участники рынка жилья на Пхукете

Помимо владельцев жилья, Вы можете столкнуться с разного рода посредниками – частными лицами, агентствами, управляющими и отельными компаниями и даже международными компаниями. И риски при работе с ними тоже разные.

Например, частные агенты-фрилансеры и агентства, занимающиеся подбором чаще всего не имеют эксклюзивных отношений с владельцами и не занимаются управлением объектом. Это значит, что один объект может предлагать в аренду как сам владелец, так и множество агентов. Эта система частенько сбоит, происходят двойные бронирования, участники схемы могут невольно или даже намеренно исказить информацию, передаваемую клиенту. Не говоря уже о том, что не существует как таковой нормы прибыли. и на краткосрочной и среднесрочной аренде наценки агентов начинаются с 10 достигают в отдельных случаях сотен процентов. В схеме часто участвует не один, а 2 или даже 3 посредника, что естественно отражается на цене.

На долгосрочной аренде обычно агентская комиссия составляет от 10% до размера месячной арендной платы и оплачивается владельцем жилья. Да и в целом рынок долгосрочной аренды работает по отдельным правилам, о которых я расскажу чуть позже.

Совет №1

Старайтесь как можно скорее понять, с кем имеете дело и какие полномочия имеются у того, кто предлагает вам аренду. Это не 100% гарантия, что вас не обманут, но по крайней мере вы поймете чего можно ожидать. Управляющие компании как правило имеют контракты с владельцами и легко могут подтвердить свое отношение к объекту.

Подытожим про участников рынка аренды на Пхукете

Владельцы
Агенты-фрилансеры, частные лица
Агентства недвижимости
Управляющие компании
Отельные компании
OTA (системы бронирования Airbnb, Booking и пр)

Договор аренды жилья на Пхукете

Очень часто сделки по аренде проходят либо без документов вообще, либо без проверки и вычитки оных. И это приводит нередко к проблемам при заселении и выселении, да и при проживании тоже. При аренде на любой срок стоит проговорить все условия: стоимость аренды и что в нее включено (налоги, коммунальные, оплата дополнительных услуг, таких как уборка, стрижка газонов или дополнительные комплекты белья). Также не забываем про сохранный депозит – его размер, а также прайс лист, по которому оценивается ущерб в случае его нанесения, а также условия и срок возврата депозита. То есть должен быть договор.

В случае работы через OTA (Booking, Expedia и прочие) это как правило публичная оферта, которую можно найти под названием House Rules, General Policy, Rental Agreement и другими вариациями. Если же вы работаете с владельцами или агентствами напрямую, то нужен договор. Обратите внимание, что документы об оплате – invoice, receipt, order, booking conformation и другие – не являются контрактами как таковыми, а лишь подтверждают оплату и бронирование.

Совет №2

При средне- и долгосрочной аренде, сначала требуйте показать договор и документы о собственности, доверенность и другие документы, подтверждающие условия сделки и правомочность представителя. А уж потом перечисляйте предоплату на основании инвойса или вводите данные своей карты. Не стесняйтесь также спросить и даже сфотографировать паспорт того, кто подписывает документы и принимает деньги.

Кстати, вы знали что в примерно 50% случаев, введенные на booking.com полные данные вашей карты, включая CVV код передаются третьим лицам и обрабатываются вручную?

Также я не рекомендую делать 100% предоплату, особенно в случае, если впервые имеете дело с компанией. Помните, что большинство мошенников и прохиндеев находят своих жертв в социальных сетях.

Понятно, что 100% предусмотреть невозможно. Поэтому до, во время и после исполнени контракта по аренде я советую все устные переговоры фиксировать в виде сообщений WhatsApp или email. Это позволит легко и быстро решать спорные вопросы в случае их возникновения.

Поучительная история

В прошлом году парочка мошенников сняла у тайского хозяина таунхаус и пересдала его на высокий сезон 6-ти разным людям, не имея на то никакого права по договору. Клиентов они искали в основном Вконтакте и Фейсбуке. Деньги получали на личный счет без договоров и инвойсов. Собрав предоплаты они исчезли. Таким образом обманутым людям по приезду пришлось искать другое жилье и платить снова. Желание сэкономить и доверчивость в итоге превратились для них в потери и испорченный отпуск. Причем полиция в таком случае ничего не может, да и не станет делать. И такие истории случаются регулярно каждый сезон.

Кстати, у этой статьи есть видео-версия. Посмотреть можно на моем YouTube по этой ссылке.

Другой пример случился с одной моей знакомой

Она нашла супер интересный вариант по цене – виллу с бассейном и даже без проблем заселилась туда. Единственное, что депозит был необычно большой. После месяца безмятежного проживания на прекрасной вилле, она обратилась к владельцу за возвратом депозита и оказалось, что в договоре очень мелким шрифтом было написано, что все дополнительные платы: чистка бассейна, уход за садом, уборки, электричество и вода, интернет и прочее – были не включены в стоимость и их стоимость не оговорена. В итоге это обошлось ей +50% стоимости аренды за месяц. Подписанные не глядя документы частенько приводят к таким результатам.

Условия аренды жилья на Пхукете

Когда вы договариваетесь об аренде учитывайте максимальное количество факторов и спрашивайте буквально обо всем что вас интересует. Даже если это будут наивные и странные вопросы – не стесняйтесь. Требуйте как можно больше фотографий и видео, которые дают максимально объективное представление о жилье. Часто бывает, что в рекламе вам показывают красивые фотографии нового дома или квартиры, а по приезду оказывается, что сняты они были 10 лет назад и сейчас жилье выглядит совершенно иначе и требует ремонта. Попросите прислать хотя бы пару свежих фото c телефона и сравнить с теми, что в рекламе.

Обязательно нужно узнать стоимость коммунальных услуг, потому что в разных комплексах она может отличаться в разы. Бывает, что интернет общий от комплекса и его качество оставляет желать лучшего, поэтому стоит уточнить, какая скорость. Некоторые владельцы берут дополнительную плату за кабельное и интернет. В любом случае лучше знать об этом заранее.

В случае аренды дома стоит узнать, какую воду использует владелец – городскую, привозную или собственную скважину, сколько она стоит. Также имеет значение обслуживание бассейна, уход за садом и даже точка забора мусора.

Совет №3

При заселении внимательно проверьте помещение. Работоспособность техники, замков, мебели, состояние и наличие белья, полотенец, посуды и прочей утвари. Даже декора. Делать это лучше всего в присутствии владельца. При обнаружении, сразу фотографируйте и просите владельца отметить это, хотя бы на обратной стороне контракта. Помните, что при выселении все неисправности могут и скорее всего будут вычтены из вашего сохранного депозита.

Чаще всего неисправными оказываются: белье, посуда и бытовая техника. Реже – мебель и стены. Не лишне будет также попросить вывезти лишнее и хлам.

Вот вам еще одна поучительная история

Один из моих знакомых агентов до сих пор судится с владельцем одной довольно дорогой виллы в районе Раваи. Он сдал ее на пару месяцев высокого сезона за очень хорошие деньги и все прошло без сучка без задоринки. Гости выселились и улетели, все было чудесно. Пока владелец не позвонил в вопросом про свой персидский ковер за 18 тысяч долларов из гостиной. При рассмотрении фотографий выяснилось, что перед заездом гостей он был, а после него агент это не проверил. Были ли это гости или агент или хитрый владелец? Полиция разбирается по сей день.

Лайфхак

Если арендуете через Airbnb, то хозяин не имеет права брать с вас сохранный депозит. Более того, даже если вы немного накосячите, то велика вероятность, что система сама заплатит владельцу компенсациию. Airbnb хорош еще и тем, что ваши деньги хранятся у них пока вы не проживете первые сутки. И только после этого они уходят на счет владельцу. Поэтому я считаю система Airbnb на сегодня самая безопасная для гостей, да и для владельцев тоже.

Безопасность при аренде жилья

Безопасность оплаты. В зависимости от того, с кем вы заключаете сделку, стоит подумать о целесообразности внесения и размере предоплаты. Например вносить 100% фрилансеру или даже тайскому владельцу на личный счет – неоправданный риск. А оплатить крупной и уважаемой управляющей компании более или менее безопасно. Но не является необходимостью! При заблаговременном бронировании обычно просят внести не более 30-50% предоплаты. И обязательно получите документы, подтверждающие прием денег. Если с этим заминка или какое-то недопонимание, это повод для активных действий. Не полагайтесь «на слово» и обещания.

Совет №4

Не платите 100% предоплату! Вот не платите и все.

Безопасность ваших вещей и ценностей в момент проживания. Если на Пхукете относительно низкий уровень преступности, это еще не повод расслабляться. Во первых не все районы острова одинаково безопасны, а во вторых никто не отменял воров домушников и горничных. Поэтому стоит подумать о безопасности заранее.

Совет №5

Требуйте, чтобы в доме или квартире был сейф в рабочем состоянии. Не оставляйте ценные вещи, драгоценности и телефоны вне сейфа, особенно если предполагается регулярная уборка. Это с одной стороны обезопасит ваши ценности, с другой стороны избавит от ненужных подозрений в сторону персонала в случае пропажи. Да и вообще, по возможности оставляйте свои драгоценности дома. На Пхукете они практически бесполезны и блеснуть бриллиантами здесь почти негде.

Кстати, статистически более опасно арендовать отдельно стоящие дома и виллы в глухих районах, а также, как ни странно виллы в комплексе Laguna. Наименее опасно снимать виллы в охраняемых поселках и апартаменты в кондоминиумах.

Долгосрочная аренда жилья на Пхукете

Если честно снять хорошее жилье на острове – это целое искусство. И мы сами нашли дом мечты только с четвертой попытки. Это связано с тем, что на Пхукете нет единой базы или он-лайн площадки для предложений, а также стандартов отрасли. Много посредников, заламывающих безумные цены, много хитрых тайских владельцев, зарабатывающих на наивных фарангах и сравнительно мало действительно стоящего жилья, построенного по европейским стандартам, пригодного для комфортного проживания.

Прибавьте к этому то, что цены между туристическими и жилыми районами могут отличаться в 3-4 раза. Сезонность, влияющую на то, какую цену вы получите в тот или иной момент времени и фактор везения.

Таким образом мы имеем уравнение с кучей неизвестных, постоянно меняющимся предложением и дефицитом информации. Так как же найти «жилье мечты»?

Вот несколько советов на эту тему:

Постарайтесь заранее определиться с оптимальной локацией. Если вам нужна близость школы, то не стоит селиться на побережье и наоборот, если вы хотите гулять по пляжу каждое утро, то искать дешевое жилье в центре острова – не лучшая идея.
Оцените реальный для себя бюджет и постарайтесь не выходить за его рамки. Если аренда будет потреблять половину семейного бюджета, даже дом мечты покажется каторгой и мучением.
Не обращайтесь к посредникам. При самостоятельном поиске жилья вы лучше узнаете район и соседей, а также можете найти самый актуальный вариант по хорошей цене напрямую. Сели на мопед или машину и поехали смотреть.
Если условия слишком жесткие / не понятные / не выгодные, но жилье очень нравится, продолжайте поиски, пока не найдете 2-3 хороших варианта. Не стоит подписываться на условия, неприемлемые для вас. Все должно быть прозрачно и благоприятно для вас.
Никогда не соглашайтесь на первое предложение! Расскажите владельцу, что живете в доме за ровно такие же деньги, но ищете лучшее предложение. Заставьте его предлагать лучшие условия и бонусы, если не скидку. Пусть он поторгуется сам с собой.
Прежде чем заключать долгосрочный контракт, поживите месяц. Вдруг соседи устраивают рок концерты по ночам или на соседнем участке начинается стройка? Небольшие потери в цене могут сберечь уйму нервов.