«Инвестируем в Пхукет» 02.04.17. Сергей Шаляпин – Недвижимость на Пхукете

Недвижимость на Пхукете

«Инвестируем в Пхукет» прямая трансляция от 02.04.17. Сергей Шаляпин.

Подробно об инвестировании в недвижимость  на Пхукете через покупку квартиры в кондоминиуме. Ведущий  – Сергей Шаляпин, эксперт по недвижимости на Пхукете.

Ссылка на видео-версию внизу страницы.

Вопросы об инвестировании в недвижимость на Пхукете:

Сколько стоит квартира на Пхукете, которую я купил? 4М бат (около 110 тысяч долларов) в Лизхолд (на 90 лет) с полныс мебельным пакетом. Более подробно о моей инвестиционной квартире здесь:

Какие есть планировки в этом кондо, цены и прочее? На сегодня остались планировки от 48 до 57 метров односпальные и от 67 до 88 метров двуспальные. По цене от 4,8М бат. Прайс и наличие отправлю по почте (адрес найдете в описании к этому видео)

Стоимость квартиры на Пхукете включает отделку, мебель и все необходимое? В этом проекте встроенная мебель, кухня и ванная комната входят в базовую цену. Дополнительный пакет мебели, техника, предметы домашнего обихода и уюта стоят 300 тысяч для односпальной и 450 тысяч для двуспальной.

Какие шаги я предпринял? Подписал резервацию, сделал проверку документов (Due Diligence) и в данный момент я нахожусь на стадии согласования текста основного договора. Тут не все гладко, если Вы не читаете по английски, советую нанять юриста. Если Вам нужен надежный юрист на острове – обращайтесь, я подскажу контакты. Мой номер: +6695-419-7285

Сколько можно зарабатывать на сдаче в аренду? Гарантированно 7-8% годовых, если самостоятельно или со сторонней управляющей компанией, то 10% и больше. О гарантированных 10% и даже 13%!!!

Смогу ли я пользоваться своей квартирой? Если да, то как долго? Да, обычно контракт на гарантированную аренду дает возможность останавливаться до 30 иногда 40 дней в году. 15 дней в высокий и 15 дней в низкий сезон за исключением пикового сезона (новый год). А иногда только в низкий сезон.

Зачем и как инвестировать в недвижимость на Пхукете? На самом деле бывает много причин для этого. Кто-то покупает дачу за границей, чтобы она была на самоокупаемости, кто-то создает запасной аэродром, кто-то спасает накопления, выходя из рублевой зоны (диверсификация), кто-то хочет поиграть в стройку и перепродать без регистрации, иные создают источник пассивного дохода, долгосрочные вложения и так далее. Иногда бывают даже статусные покупки ради престижа, у всех есть я тоже хочу.

Почему именно Пхукет? Во многом потому что это самый развитый курорт в Таиланде, огромная туристическая тяга, развитая инфраструктура. Уникальная природа и экология. Многие мечтают владеть недвижимостью именно здесь. Кроме того, только на Пхукете такой большой выбор именно инвестиционного жилья, с программой гарантированной аренды, которую так любят наши клиенты.

Почему именно недвижимость? Потому что это материальное, стабильное и долгосрочное вложение с минимальными рисками. Доходность естественно не сравнится с биржей, собственным бизнесом или венчурными проектами. Это закон бизнеса – чем меньше риски, тем ниже доходность. Я считаю, что 7-8% гарантированно это гораздо лучше чем банковский депозит. Про рублевые депозиты я не говорю, потому что, на мой взгляд, инфляционные и прочие риски в России гораздо выше чем в других развитых странах.

По сравнению с депозитом в России, что выгоднее? Если сравнивать с рублевым депозитом 9-10% годовых, минус НДФЛ 13% с процентов, да и не забываем про реальную инфляцию, по моим самым  прикидкам выхоодит от 4 до 6% чистыми. Если сравнивать с валютными депозитами, то там 1-1,5% чистыми. Инвестируя в недвижимость на Пхукете, если Вы получите 8%, то за вычетом 5% налога и стоимости годового обслуживания, останется от 7,1 до 7,4% (зависит от проекта).

Какие районы интересны для инвестиций в краткосрочной и в долгосрочной перспективе? Я считаю, что развитые районы Kata и Karon на данный момент наиболее востребованы и доходны. В среднесрочной перспективе на 5-10 лет районы Kamala, Surin и Bang Tao. Район Rawai интересен с точки зрения отельной недвижимости или вилл. Остальные районы Найтон, Найянг, Майкао – по ним сложно прогнозировать из-за недоразвитой инфраструктуры. На данный момент я не вижу в них большой перспективы. Это лишь мое личное мнение.

Что происходит с рынком недвижимости на Пхукете? Тенденции, статистика? На данный момент рынок в стадии плавного роста. Из-за низкой закредитованности и почти полной недоступности кредитов для иностранцев ипотечный пузырь здесь не надувается. Более того, банки начали отказывать некоторым не слишком благонадежным застройщикам в кредитах, а значит рынок становится чище. Сохраняется тенденция к строительству отельной недвижимости – кондотелей. Площади становятся меньше, а цена квадратного метра в пределах 110-140 тысяч бат за 1 квадратный метр. Темпы реализации объектов воодушевляют. Наиболее крупные проекты Panora и Aristo Karon реализовали более 80% квартир по результатам сезона.

Что происходит с тайским батом? Если посмотреть на 10-летний тренд бата к доллару, то мы увидим, что колебание в пределах от 32 до 36 бат за доллар, с медианой примерно в районе 33,5 Бат за 1 доллар. То есть можно сделать вывод, что на данный момент бат немного ослаб (курс 34,5) но в целом чувствует себя вполне нормально.

Как перевести деньги в Таиланд? Это можно сделать через банк или посредством карточки (очень популярный на сегодня вид оплаты)

Как получать доходы от аренды недвижимости на Пхукете? Как вывести деньги? Открыть счет в Таиланде и управляющая компания перечислит на него за вычетом налога 5%. Есть карта можно платить или снимать наличные, либо наличными, дорожными чеками и так далее.

Как открыть счет в банке Таиланда? Он нужен? Какие документы, сколько времени открытие? Какой счет? Как пользоваться? Процедура довольно простая, паспорта и договора обычно достаточно. Это депозит, или сберегательный счет. Есть интернет банк, мобильный банк или через отделения. Карточка естественно.

Какие гарантии получение денег? Какой срок действия программы? Что дальше, после окончания? Гарантией получения денег является контракт с управляющей компанией, которая гарантирует доход и сохранность недвижимости. Максимальный срок гарантированной программы на сегодня 15 лет. Но реально никто не пользовался ей так долго, так как на данный момент подобной схеме чуть более 10 лет. После окончания предложат программу 60/40 или 70/30

Сколько стоит инвестиционная недвижимость на Пхукете? Студия или односпальная квартира от 85 до 150 тысяч среднего уровня 3-4 звезды. Люкс класс от 500 тысяч долларов. Двуспальные квартиры от 200 тысяч долларов, Люкс класс от 750 тысяч долларов. Виллы  – от 300 тысяч долларов.

График платежей, рассрочка, кредиты и прочее? Обычно беспроцентная рассрочка до конца строительства привязанная к этапам строительства. Кредиты и ипотека почти недоступны для иностранцев в Таиланде. Вернее, есть 2 финансовых учреждения, которые декларируют выдачу кредитов, это MBK и ISBC. При этом я ни разу не слышал, чтобы на Пхукете кому-то реально выдавали кредит на покупку. Если у кого-то есть реальный опыт получения кредита на недвижимость в Таиланде, напишите мне, я был бы рад услышать Вашу историю.

Стратегии инвестирования в недвижимость на Пхукете? Основные стратегии: Перепродать до регистрации, быстрая аренда – до 5 лет, полная окупаемость, долгосрочная аренда. Плюс различные их вариации и комбинации.

Мои рекомендации? Зависит от стратегии естественно и надо смотреть ситуацию и бюджет. В среднем по больнице – либо недорогая студия, либо хорошая двушка.

Риски при покупке недвижимости на Пхукете? 4 вида рисков: не получение EIA, просрочка сдачи, несоответствие шоуруму, отказ в регистрации.

Как от этих рисков застраховаться? От всех этих рисков можно подстраховаться или по крайней мере минимизировать. Если обратитесь ко мне, я естественно расскажу, как это лучше сделать.

Как управлять, кто будет следить и где найти управляющую компанию? Проще всего доверить управление профессионалам. Однако важно знать, что Вы не ограничены в способах сдачи в аренду. Многие агентства на острове сейчас предлагают доверительное управление. Где и как найти – самое простое это обратиться к вашему риелтору. Грамотный агент по недвижимости имеет связи с управляющими компаниями и другими агентствами и может предложить несколько компаний на выбор.

В случае поломки или износа, кто платит и кто занимается текущим ремонтом? Пока вы работаете управляющей компанией – они. Но, не стоит расслабляться. Необходимо включить все пункты в договор и по возможности регулярно делать инспекции. Это связано с безалаберностью тайцев на низких уровнях. Они могут не заметить или не придать значения поломке или пропаже предметов. И конечно же надо быть готовыми к тому, что полотенца, простыни, салфетки и прочие мелочи – это расходные материалы, за замену которых чаще всего платит владелец.

Как выбрать правильную недвижимость на Пхукете для инвестирования? Это и простая и сложная задача одновременно. Простая – потому что выбор есть и в принципе все понятно – локация, инфраструктура, этаж, вид, застройщик, управляющая компания и прочее. Другое дело, когда сложно понять, правду ли говорит представитель застройщика и как отличить рекламные обещания от реальности. Тут в игру вступает профессиональный риелтор. Например, я постоянно анализирую рынок на предмет наиболее выгодных предложений, общаюсь с застройщиками и коллегами, чтобы найти жемчужины среди всего что есть. Поэтому всегда держу на готове от 2-х до 5 горячих предложений специально под инвестиционные цели.

Теперь коротко новости по тем квартирам, которые мне отдали в управление. Итак, за последнюю неделю нам удалось добиться регистрации 3-х квартир на имя клиента. Но пока остается открытым вопрос недоделок со стороны застройщика, а именно устранения по листу дефектации. Пока не все готово. Также, мы с представителем управляющей компании провели инспекцию квартир. Был составлен список покупок всего необходимого для сдачи. На две студии список составил около 20 тысяч бат. Владелец согласовал стоимость и управляющий занят закупкой.

Контакты юридической компании, которая делает проверку. Пишите – поделюсь. Мой email:  sales@phuketapart.com

Как часто выходят новые объекты и насколько регулярно? Это интересный вопрос, который больше зависит от рынка, чем от статистики. В этом сезоне 2016 – 2017 года вышло 8 новых проектов инвестиционной направленности. Обычно на рынок выходит от 2-х до 10 проектов за сезон.

Сколько сейчас вариантов? Таких, которые я называю жемчужинами: всего 3. Но это мое личное мнение.

Стоит выбирать сейчас или лучше подождать? Зависит от ситуации, количества денег и стратегии инвестирования. Если Вы хотите вложиться в новый проект на первой стадии или заработать на стройке, то я советую подождать 3-4 месяца, до появления нескольких новых проектов, о которых я пока не могу говорить, но поверьте, это будут хиты не хуже Аристо Карон, который за 3 месяца продал 270 квартир из 302х! Если срок длинный, деньги в наличии и вы хотите сдавать, то я советую брать близкий к сдаче проект, чтобы начать окупать его как можно быстрее.

Вопросы про недвижимость на Пхукете, заданные в прямом эфире. На них я ответил по ходу трансляции:

Eduard Vasetskyi Какой % берет управляющая компания?

CRUZE512 Сколько заработок на недвижимости Пхукета? Вы говорили от 10% ваши знакомые делают.

Eduard Vasetskyi Чтобы заниматься сдачей надо там жить?

Виталий Ткаченко В Аристо задержали срок сдачи на 3 месяца. До сих пор толком объект не готов. Высокий сезон закончился. Какой смысл брать управляющую компанию сейчас?

055Diana Сергей, мы купили квартиру в Паттайе. правила игры по сдаче квартиры в аренду такие же, как и на Пхукете?…

Eduard Vasetskyi В низкий сезон можно ли сдать квартиру на Пхукете и какая вероятность?

Виталий Ткаченко Сергей. Вам спасибо большое за блог на ютубе, очень интересно. Для людей из России помимо продажи, хотелось бы иметь от риелтора возможность управления недвижимостью. Самому ею управлять из РФ нереально…

Eduard Vasetskyi Есть ли ограничения на сдачу на короткий срок, нужно ли разрешение?

Виталий Ткаченко А есть ли реальный рост стоимости недвижимости на Пхукете с момента продажи до момента пуска в эксплуатацию?

Виталий Ткаченко За две недели в Таиланде очень сложно найти нормальную управляющую компанию. Больше времени нет,нужно на инвестиции зарабатывать. Поэтому хотелось бы иметь рекомендованный сервис от человека, которому доверяешь. Даже за комиссию

Анатолий Сурков Сергей добрый день. собираюсь купить недвижимость на пхукете в этом году. Интересует камала, сурин, банк тао. планирую прилететь в конце декабря. будет нужна Ваша помощь. Интересует односпальное кондо для жилья в зимнее время. Может для покупки стоит приехать пораньше?

Виталий Ткаченко Вопрос в том,есть ли бизнес в покупке недвижимости на начальном этапе с целью перепродажи по готовности объекта? То что раньше было в Москве, но на данный момент не имеет места быть.

Alexander Elkoff Сергей, Вы ни разу не рассказывали про инвестиционную визу, которая предоставляется покупателям недвижимости от 10 млн. батов. ее уже отменили?

Eduard Vasetskyi Что можете сказать о покупке в районе Най Харн?

055Diana Сергей, можете рассказать об открытии расчетного счета в Тайланде?

Alexander Elkoff Раньше нужно было подтверждение поступления денежных средств из—за границы при регистрации недвижки. Сейчас при оплате картой такое подтверждение не нужно?

Igor Mihailovich Подскажите пожалуйста до какого числа на компанию сдаётся баланс в налоговую. Спасибо

Eduard Vasetskyi Какой банк посоветуете для открытия счета?

055Diana Сергей, при покупке квартиры кто платит за Чанот? (извините, не знаю, как правильно писать)))

Анатолий Сурков А возможно оплатить с нескольких карт? И часть наличными?

Светлана Петрова Добрый день, Сергей вы не в курсе что будут строить в районе Бангтао напротив отеля амора там начали засыпать болото и открыли офис?

Виталий Ткаченко А могу ли я использовать деньги, получаемые от аренды, для покупки следующего объекта? Как я понимаю, нет.

Vlad Izlesa Сергей, Бывают ли честные и порядочные риэлторы?

Vlad Izlesa Купил дом на фирму. Могу ли я переоформить его на ребенка(тайца) и какие буду связанные с этим расходы? а если на жену тайку? новый дом от затройщика.

Eduard Vasetskyi Гарантированная аренда выплачивается одним платежом?

Анатолий Сурков А возможно оформить кондо на двоих с женой?

Eduard Vasetskyi Для сдачи какую лучше 1 или 2 комнатную покупать?

Alexander Elkoff Есть ли какие либо страховые продукты, защищающие покупателя от банкротств застройщиков. как в судах решаются проблемы возврата средств покупателям?

Eduard Vasetskyi На Пхукете есть тайские и иностранные квоты?

Igor Mihailovich Как меняются учредители в тайской компании. Это опасный процесс?

Eduard Vasetskyi Какая ежемесячная стоимость за обслуживание квартиры?

Emin Safin Сергей назовите парочку строящихся объектов самых интересных на ваш взгляд для покупки студии или односпаленой кв под сдачу на сегодняшний день.

Eduard Vasetskyi можете развеять сомнения где лучше покупать квартиру на Пхукете или в Паттайе? где выгоднее?

Dix B Cтраховки на квартиры есть от затопления от пожара от пречинения ущерба третьим лицам? И сколько она обходится для студии например около 35-40 кв?

Igor Mihailovich На вотцап можно вам напишу по недвижимости? Возможно ли решить проблему во взаимодействие с вами. Конечно не бесплатно.

Alexander Elkoff если можно сделайте видео про инвестиционную визу. я думаю многим будет интересно учитывая сложность получения турвиз.

Видео-версия трансляции про инвестиции в недвижимость на Пхукете:

По вопросам инвестирования в недвижимость на Пхукете, звоните по номеру: +6695-419-7285 или пишите на email: sales@phuketapart.com.

Искренне Ваш,

Сергей Шаляпин

Похожие посты

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Fill out this field
Fill out this field
Please enter a valid email address.
You need to agree with the terms to proceed

Menu

Compare Listings

Title Price Status Type Area Purpose Bedrooms Bathrooms