Тайское гражданство, Бюрократия, Суд в Таиланде.

Тайское гражданство, Бюрократия, Суд в Таиланде. Интервью.

Тайское гражданство, Бюрократия, Суд в Таиланде. Интервью.

Первая часть интервью с экспертом по недвижимости на Пхукете. Гость – Никита Щербина, директор агентства “East-West Недвижимость” и эксперт по недвижимости Пхукета.

Вопросы:
– Почему Таиланд и почему именно Пхукет?
– Тянет ли вернуться на Родину?
– Каково это, растить ребенка на Пхукете? Дети на Пхукете.
– Тайское гражданство, как получить?
– Бюрократия в Таиланде.
– Тайский суд и как проходят суды в Таиланде?
– Какие бывают формы собственности на недвижимость?

Текст интервью:

Всем привет, это Сергей Шаляпин. Добро пожаловать в мой видеоблог о недвижимости Пхукета и всему что с этим связано. Сегодня я пригласил на интервью Никиту Щербину. Директора агенства недвижимости East West – недвижимость. Здравствуйте, Никита.

Никита – Здравствуйте, Сергей.

Никита уже давно, около 10-ти лет живет на Пхукете и занимается риелторской деятельностью. Имеет богатый опят в продаже и аренде недвижимости.  Помимо этого Никита имеет юридическое образование о опыт адвокатской практики в России. Приехал на Пхукет из Москвы в 2007 году.

Основная тема сегодняшнего интервью – это разные юридические аспекты приобретения и владения недвижимостью. Но начать я хотел бы с обычных, будничных вопросов.

Сергей –  Никита, вы так давно живете на Пхукете и я хотел бы спросить: Почему Таиланд? Почему Пхукет? Почему именно Пхукет?

Никита – Сергей, я думаю, что у меня не оригинальная история, то есть когда я впервые приехал на Пхукет, это как раз вот было 2006-2007 год, мне очень понравился этот остров, мне понравился климат, понравились жители, то что можно здесь в любой момент времени можно поехать на острова, море, отдохнуть, позагорать. А когда это можно совмещать еще и с работой, то это просто идеально. Соответсвенно, когда получилось все это организовать, я остался на Пхукете.

Сергей – Скажите, тянет ли вас на родину? Были ли мысли когда-нибудь вернуться?

Никита – Несомненно мысли были. Но когда занят постоянно какой-то любимой работой, по большому счету, времени рассуждать о том чтобы вернуться, пока еще нет. Возможно, в некотором будущем мы вернемся к этому вопросу.  Но сейчас пока некогда.

Сергей – Никита, я знаю,  что у вас есть ребенок. Поделитесь, пожалуйста, какого это растить ребенка на Пхукете?

Никита – Моему ребенку 3 года,  он родился здесь на Пхукете. Растет здоровым, крепким, сильным и развитым мальчиком. Здесь очень комфортно с точки зрения экологии, с точки зрения доступа к каким-то свежим фруктам, еде. Природа очень хорошая, чистая. Люди очень доброжелательные. Прохожие, тайские граждани, подходят, интересуются, разговаривают с ребенком,  то есть вся атмосфера очень положительная.

Для детей здесь есть детские площадки,  очень много, есть куда пойти,  чем заняться.  Есть несколько школ, для детей опять же, то есть в 18-ти месяцев можно отдавать ребенка и не беспокоиться о том что он не будет занят и будет скучать. Все время есть какое-то занятие.

Сергей – Задумывались ли вы когда нибудь о тайскам гражданстве и как вообще подойти к этому вопросу?

Никита – Несомненно, долгое время проживая за границей, мы думали, семьей, о том чтобы приобрести какое-либо гражданство для того чтобы упростить визовый режим. К сожалению, в Таиланде, так как это королевство, то есть здесь вопрос гражданства не стоит, здесь стоит вопрос подданства. А для того чтобы получить тайское подданство, необходимо выполнить определенные условия.

Одним из условий является – свободное владение тайским языком. 

Второе условие – это необходимость внесения некого вклада в тайскую жизнь, тайскую экономику, тайский уклад, который будет расценен комиссией, которая будет рассматривать вопрос о подданстве в качестве серьезного. И после чего, собственно, такое подданство может быть дано гражданину.

Видимо, это пока достаточно сложный процесс. Мы, пока, к нему не подошли. Если мы будем планировать долгое время в будущем проживание в Таиланде мы к этому вернемся, но пока еще, наверно, рано.

Сергей – Вытекающий из этого вопрос – тайская бюрократия. Вы что-то можете о ней сказать? Сталкивались с ней вообще?

Никита – В Таиланде как и во всех станах Азии существует бюрократия. Исключением может только является Сингапур, в котором системно занимались этим вопросом и искоренили, практически, полностью. Бюрократия здесь есть, но она достаточно мягкая. Если сравнивать, скажем, с той же Россией бюрократия здесь больше не требует лишних усилий, не требует лишних денег в плане, скажем, подкупа госчиновников или сбора дополнительных документов, хождение по кабинетам.

Здесь бюрократия больше связана с неспешным, размеренным образом жизни. Она очень хорошо сосчитается с тайской ментальностью и с буддийским мировоззрением, которые накладывают на эту бюрократию, такой, я б сказал даже «позитивный фюрер». То есть можно некоторые вопросы решать даже если в законе что-то не предусмотрено, они готовы это решать.

Проблема в том, что если в законе что-то предусмотрено, они могут и не решать этого и убедить чиновника или любого человека принимающего решение в том, что он должен сделать именно это достаточно сложно. Если у него есть некое представление о жизни, представление о мире, то он это представление меняет крайне сложно.

Сергей – Тоже вопрос связанный – Судебная система Таиланда. Сталкивались ли вы с ней? И что можете сказать о процедурах? То есть как это работает на практике?

Никита – Я должен сделать небольшое отступление: В начале нашего разговора вы сказали, что у меня есть юридическое образование, есть опыт работы в России. В Таиланде существуют определенные ограничения для иностранцев  в этой области и заниматься юридической практикой в Таиланде иностранцам запрещено.

То есть, здесь наша компания занимается недвижимостью, это агенство недвижимости, и мы в меру сил помогаем, консультируем наших клиентов, но вести юридическую практику я здесь не имею право. Поэтому в качестве юриста в суде я не выступал никогда. Я пересекался, переодически, по некоторым вопросам, когда к нам за помощью обращаются клиенты, я могу помочь организовать, скажем, с нашей партнерской юридической компанией, что б они помогли в плане решения вопросов в суде.

Со своей стороны я могу гарантировать только то, что документы, которые будут выходить от этой юридической компании будут предварительно проходить через меня. То есть я их проверяю, я смотрю на сколько качественно, грамотно, полноценно, полновесно сделано заключение в этом, в тех документах, которые готовятся юристами, но самостоятельно документы не готовлю.

Что касается суда – суд здесь действительно, как многие знают, он не спешный. Как и многое в этой стране он делается танцами, а соответственно имеет некий человеческий фактор связанный с ментальностью, связанный с религиозностью, буддизмом. Отношение суда к рассмотрению дел не смотря на то, что существуют определенные правила, также как в России гражданско-процессуальный кодекс уголовно-процессуальный кодекс, к этому всему относятся с известной долей скептицизма. То есть, судья принимает решение исходя из собственного представления о том как должно быть и часто споры которые, казалось бы по закону, по кодексу должны решаться в определенном смысле, судья видит, что одна из сторон ему не симпатична и исходя из этого он может принять решение против этой стороны.

Такие случаи были, к сожалению это говорит, в том числе, и о, может быть, не высокой доле профессионализма некоторых судей. Здесь нет профессионального ценза. Для того чтобы стать судьей нет необходимости иметь некий стаж работы профессиональный. То есть, некоторые судьи приходят на эту должность прямо с университета. Поэтому не имея достаточного опыта работы они могут какие-то решения принимать необоснованно.

Если мы говорим о суде и об уровне суда и об уровне решений, которые они принимаются – я бы сказал, если в двух словах, то это процесс достаточно долгий и без гарантий положительного решения.

Сергей – Кстати, по этому поводу я слышал, что здесь есть такое понятие иногда, чиновники в Таиланде могут принимать решения в разрез с законом. Это так?

Никита – Как и везде в любой стране чиновники могут принимать решения в разрез с законом. Но для этого существуют вышестоящие инстанции, вышестоящий суд, прокуратура. То есть можно обжаловать. То есть существует точно такая же процедура обжалования как и в Европе, в России.

Сергей – Хорошо. Ну теперь, я хотел бы перейти к вопросам непосредственно связанным с недвижимостью. Расскажите, пожалуйста, нашим зрителям какие есть способы оформления недвижимости в собственность в Таиланде и разницу между оформлением на тайскую компанию и в лизхолд. Что правильнее по вашему мнению?

Никита – Данный вопрос очень широкий и мы могли бы с вами беседовать несколько часов об этом. Но если постараться уложить это в небольшой период времени, какую-то краткую выжимку сделать, то существует два основных способа владения недвижимости в Таиланде для иностранцев. Это лизхолд и фрихолд. Лизхолд, если говорить по-русски, это аренда.

Фрихолд – это собственность. Фрихолд для иностранцев предусмотрен для объектов недвижимости в Таиланде, таких как квартиры в кондоминиума и дома, расположенные на земельных участках. Земля, по тайскому законодательству, иностранцам принадлежать на праве собственности не может. Поэтому выходит из этого положения, не может дом зависнуть просто так, то есть он должен на чем то располагаться. И земельный участок, на котором располагается дом чаще всего сдается в аренду.

То есть долгосрочная аренда, максимальный, предельный срок, который допускается тайским законодательством для регистрации аренды, это 30 лет. И в договоре сразу предусматривается о том, что эти 30 лет будут продлены еще на несколько периодов по 30 лет. В общей сложности, обычно, чаще всего это 90 лет, в некоторых проектах предлагают 120 лет или бесконечное продление, особенных проектов, в которых есть такие возможности.

Если мы говорим о квартирах, то квартиры, как я уже упомянул, о том, что если квартира находится в кондоминиуме она может принадлежать на праве собственности иностранцу. Квартира, которая расположена в доме не имеющем статус кондоминиума, так называемые апартаменты, может принадлежать иностранцу только на праве аренды.

Следовательно, когда аренда оформляется она точно так же как и относительно земли, заключается чаще всего на 30 лет с правом продления еще на несколько периодов по 30 лет. В нашей практике чаще всего конечно русские покупатели приобретают в собственность, потому что считается этот способ владения наиболее безопасный, безрисковый. Следовательно, мы предлагаем в первую очередь квартиры в собственность, во врифолде. Или дома, в которых можно дом приобрести во фрихолд и землю в долгосрочную аренду.

Такой способ владения как владение через тайскую компанию тоже существует. Я, в своей практике, не рекомендую его использовать. Есть крайние случаи когда невозможно по-другому оформить, тогда, теоретически, можно сделать и такой способ оформления. Но владение тайской компанией имеет как плюсы так и минусы. Плюсы – это возможность оплаты за объект недвижимости без контроля со стороны государства, без перерегистрации.

Если мы говорим о регистрации недвижимости на иностранца, то в этом случае действует законодательство о противодействие отмывания доходов добытых преступным путем. Следовательно, те деньги, которые приходят в оплату за объект недвижимости они должны проходить официально со счета покупателя за границей на счет продавца здесь в Таиланде. Ну, либо на счет покупателя здесь в Таиланде. То есть должны пересекать границу в безналичном порядке и с назначением платежа на покупку недвижимости.

Это вызывает некоторые сложности у части наших покупателей. Разной природы сложности, мы всегда идем на встречу и стараемся найти способ каким образом можно все-таки оформить. Так вот, если оформлять по-другому не возможно, оформляется компания тайская.

Есть ограничения по владению акциями в тайской компании. Иностранец не может владеть больше чем 49% акциями. Следовательно, 51% принадлежит тайцам. В этом случае компания владеющая недвижимостью, то есть у нее возникают понятные риски. Если вдруг тайские акционеры захотят что-то сделать с недвижимостью они это, теоретически, могут сделать. Поэтому, опять же, существуют юридические уловки как этого можно избежать. Несколько степеней защиты, каким образом можно владеть недвижимостью на Пхукете через тайскую компанию, но на 100% избежать этого не возможно и нужно сразу понимать, что владение недвижимостью через компанию это использование лазейки в тайском законодательстве, которая рано или поздно может быть закрыта.

Поэтому мы своим клиентам, покупателям всегда рекомендуем,чтобы они оформляли так как четко предусмотрена для иностранцев в тайском законодательстве. Дом или квартиру – в собственность, землю – в аренду.

Сергей – Надеюсь, информация которой мы сегодня поделились будет интересна нашим зрителям. Оставляйте комментарии, задавайте вопрос, ставьте лайки, если это видео вам понравилось. Спасибо, что смотрите мой канал и на забудьте подписаться на него прямо сейчас.

Это были Никита Щербина  и Сергей Шаляпин. Хорошего дня, пока.

Ссылки на все части интервью:
1. Тайское гражданство, Бюрократия, Суд в Таиланде. https://youtu.be/rTVtZ6maKms
2. Риски, Наследование, Дарение, Нотариусы в Таиланде. https://youtu.be/wU5z1vs9dCc
3. Лучшие объекты, Гарантированный доход, Обзор рынка. https://youtu.be/br_8CRmrSso
4. Советы по аренде, Налоги, Перспективы, Лайфхаки. https://youtu.be/hCqNB_a2YIU

Хотите получать актуальную информацию о недвижимости Пхукета? Подпишитесь на нашу рассылку!

Похожие посты

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Fill out this field
Fill out this field
Please enter a valid email address.
You need to agree with the terms to proceed

Menu

Compare Listings

Title Price Status Type Area Purpose Bedrooms Bathrooms