13.12.2016

Сложные вопросы о недвижимости на Пхукете

В этой статье я дам короткие и внятные ответы на сложные вопросы, которые обычно задают только продвинутые и бизнес ориентированные клиенты. Более подробные ответы можно услышать в записи Прямой трансляции на YouTube, которую я провел 20 ноября 2016 года. Ссылку на видео Вы найдете в конце статьи.

Как происходит процесс покупки первичного жилья поэтапно?

Поиск, резервация, найм юриста, проверка документов, подготовка договора и согласование дополнительных условий, подписание договора, оплата по графику, приемка и исправление недостатков, оплата последней части (5-10%) и гос пошлин, снятие обременения (если земля или здание были заложены строителем), регистрация, получение документов и ключей.

Как происходит происходит сделка на вторичном рынке?

Поиск, резервация, найм юриста, проверка документов, подготовка договора и согласование дополнительных условий, подготовка документов на квартиру и обеспечение формы FETF, открытие счета или использование счета адвоката, перегон денег в Таиланд, получение формы FETF и Credit Advice, подготовка чека (Cashiers Cheque), приемка, встреча для проведения сделки, оплата гос пошлин, регистрация, получение документов и ключей.

Зачем нужен юрист и что он делает? Сколько стоят услуги юриста?

Юрист нужен чтобы проверить все документы на компанию застройщика, на землю, а также для проверки и подготовки договора, разобраться в тайских бумажках. Это так называемый Due Diligence. Помимо этого он нужен, чтобы разъяснить риски и нюансы оформления, иногда для помощи с переводом средств. По большому счету самое главное – чтобы Вы спали спокойней. Стоимость услуг начинается от 40 тысяч бат за базовую проверку и договор. А за полный комплекс услуг, включая регистрацию и перегон денег – до 150 тысяч бат.

Как безопасно и правильно провести сделку покупки недвижимости на Пхукете?

Конечно я рекомендую обратиться к агенту. На острове немало агентств, но нужно выбрать заранее. Как? Это сложно, так как во многих агентствах большая текучка кадров и мало кто занимается обучением. Я советую выбирать конкретного агента, а не агентство. Чаще всего по ленте в Facebook или VK или LinkedIn можно понять, насколько этот человек в теме и давно ли занимается недвижимостью. Услуги бесплатные. Но будьте осторожны, не принимайте решение на эмоциях и поспешно. Я знаю ряд компаний, которые намеренно тренируют свой персонал чтобы манипулировать клиентами.

Какие документы должны быть на строящемся объекте?

Как минимум по первому требованию вам должны показать профайл компании, учредительные документы и копию документов на землю. Идеально, если владельцем земли является компания застройщик. Немного хуже, если аффилированные лица и совсем плохо, если люди никак не связанные с проектом. До начала строительства застройщик также должен получить EIA (Environment Impact Assesment – Заключение экологов о вреде, наносимом окружающей среде. Это отнюдь не формальная процедура и бывали случаи когда проекты приостанавливались или даже сворачивались по причине отказа в выдаче этого документа. До момента получения EIA застройщик не имеет права начинать фундаментные работы. Также существует такой документ, как разрешение на строительство (Construstion Permit), вот это уже довольно формальная процедура и тут важно чтобы Застройщик оформил его до окончания строительства. Некоторые жилые дома не регистрируют статус кондоминиума, а значит не могут продавать квартиры в частную собственность.

Как проверить объект на юридическую чистоту?

Для этого необходимо нанимать юриста, который получит все необходимые документы на тайском языке и проверит их в соответствующих инстанциях.

Бывают ли на Пхукете недострои и как от них застраховаться?

К сожалению иногда бывают. На моей памяти был один проект, стройку которого остановили из за проблем с получением документов – Ace Condo Patong. И два проекта были свёрнуты по причине недобора инвестиций. Это проект Seven Seas 7 морей и ещё один проект Massa Luna на NaiYang beach. Надо понимать что обычно такие вопросы здесь решаются цивилизовано, через возврат денег или предоставление квартир в других домах. Реже – через суд. Подстраховаться от этого можно разными способами. 1 – покупать недвижимость только при наличии EIA, 2- покупать в надежной, проверенной компании с большой капитализацией, 3 – покупать на вторичном рынке или готовую квартиру. 4. Покупать когда строительство уже в процессе (например каркас уже готов)

Бывают ли задержки сдачи объектов?

Да, проекты частенько задерживают сдачу. Чаще всего из-за задержки с получением документов, но иногда из-за нехватки средств или сезона дождей. Обычно такие задержки не превышают 3-6 месяцев. Хороший знак в том, что есть компании, которые сдают дома в срок. И я советую внести штрафные санкции за просрочку в договор.

Как проверить стороннюю управляющую компанию?

Это бывает довольно сложно. Самый простой способ – посетить лично пару объектов, которые они обслуживают или арендовать на несколько дней. Поискать отзывы в Интернете, побеседовать с наемным персоналом. Предложить подписать краткосрочный контракт на пробный период. Не подписывать контракт больше чем на 1 год.

Сколько стоят услуги управляющей компании?

Это во многом вопрос переговоров и ваших нужд. От 10% за минимальный набор услуг до 50% за полный комплекс сервиса. Советую уточнять все детали и договариваться по ценам буквально на все сервисы, которые могут понадобиться не только Вам, но и Вашим арендаторам до подписания контракта.

Что входит в услуги управляющих компаний?

Это довольно широкий список, от сдачи в аренду, получения депозитов, заселения и выселения клиентов, встречи в аэропорту, до решения сложных инженерных задач по ремонту и обновлению, обеспечению консьержами, водителями, поварами, нянями и так далее.

Сколько времени необходимо на приобретение недвижимости от выбора до получения документа о собственности?

– Для вторичного жилья – одна неделя на подбор, до месяца на перегон денег, проверку и подготовку документов и от 2-х недель до 1 месяца на регистрацию. Итого примерно 2,5 месяца.

– Для первичного жилья (от Застройщика) – неделя на выбор, потом резервация, месяц на заключение контракта, далее по графику указанному в договоре. Если строящееся, то до беспроцентная рассрочка до окончания строительства. Срок строительства объекта обычно не более 2,5 лет. Итого от 1,5 месяцев до нескольких лет.

Оплата за недвижимость должна осуществляться со счета будущего владельца или возможно участие в оплате других физических и юр.лиц вскладчину?

Если покупать у Застройщика, то оплата может приходить откуда угодно (физ лица, юр лица, офшоры и т.п.) главное, чтобы было указано, что это оплата за вас, за такую-то недвижимость. Если за вторичное жилье, то примерно те же правила, за исключением того, что перевод обычно делается через собственный счет в Таиланде.

При заключении с застройщиком договора гарантированной аренды приобретенной недвижимости, как застройщик оплачивает аренду?

У разных Застройщиков разные условия. Обычно оплачивается 1 раз в год. Реже – раз в 6 месяцев или раз в 3 месяца. Подробнее об этом здесь: http://phuketapart.com/garantirovannyiy-dohod-ot-arendyi-nedvizhimosti-na-phukete/

Возможно ли продление договора гарантированной аренды?

И что будет после окончания срока гарантированной аренды? Продление договора гарантированной аренды теоретически возможно, если Застройщик выступит с таким предложением. Однако большинство владельцев предпочитают перейти на другие схемы получения дохода. Это отдельная большая тема, лучше обсудить при встрече и по конкретике.

Как информация о недвижимости и доходе предоставляется в налоговую РФ?

На данный момент данные о владении или движению по счетам из Таиланда в Россию не передаются и в ближайшем будущем не будут. Но, зная как работает российское законодательство и чиновники, я бы посоветовал уже сейчас действовать так, как будто передаются. Ибо это лишь вопрос времени, а соответствующие законы в России уже приняты и вступили в силу. Подробнее об этом здесь: http://phuketapart.com/platit-li-nalog-s-dohoda-ot-arendyi-v-tailande/

Возможна ли оплата за гарантированную аренду на счет в Сбербанке РФ, другие варианты?

Чаще всего Застройщики предпочитают перечислять на счет в тайском банке. Но можно договориться на чек или даже наличные. Это вопрос договоренности и целесообразности с точки зрения налогов. Ведь основание платежа будет: доход от аренды жилья.

Есть ли практика обменов недвижимости в другой стране на тайскую?

Я не слышал о такой практике, так как по сути это 2 сделки, которые надо провести одновременно в разных концах мира. Кроме того это совершенно не интересно агенту, так как нет движения денег, а значит и комиссии.

Что посоветуете по поводу сроков, т.к. курс рубля очень сильно изменился по отношению к Бату (ну и доллару соответственно), что будет дальше? Ждать ли прежнего курса 1:1?

Я не люблю делать прогнозы на валюту, особенно на рубль. Но моя практика показывает, что есть такой председатель правления банка ВТБ 24 Михаил Задорнов, который обычно дает довольно точные прогнозы по валюте, поищите его недавние пресс-релизы, там точно будет эта тема.

Где проходят сделки? Если строящийся объект понятно в компании застройщика, а если вторичка?

Вторичные сделки могут проходить либо в офисе юридической компании, либо в Земельном департаменте, чтобы сразу подать документы на регистрацию. Передача денег обычно происходит банковским чеком в момент подписания договора купли-продажи.

Какой максимальный срок рассрочки?

Для объектов на самом раннем этапе это могут быть максимально 3-3,5 года. Некоторые застройщики на Пхукете предлагают и более длительные сроки, но уже под проценты.

Как выводить деньги в Россию, полученные от сдачи объекта, что бы не терять их. И в какой валюте они платят %?

Валюта выплаты – всегда баты. Дальнейшие конвертации и комиссии всегда за счет владельца. Самое простое и безопасное – через банковскую карточку. Но при этом возможно дополнительное налогообложение.

Вы оплачиваете авиабилеты при покупке? И вообще какие бонусы предлагаете?

На сайте phuketapart.com всегда есть какое-либо спец предложение. Сейчас это оплата авиабилетов или если покупаете кондо за 5М и выше, я готов подарить мотобайк/скутер Yamaha Filano, иногда я дарю страховки. Помимо этого при покупке со мной вас всегда ждет обязательный бонус/подарок для клиента. Какой? Узнаете если будете покупать))

Какие критерии спроса на туристическую аренду жилья и просто ликвидности для дальнейшей продажи?

Прежде всего это конечно близость к морю (локация), но не только. Вид на море отлично добавляет ликвидности квартире. Также этажность, близость бассейна, наличие удобств, а также важное, но совсем не очевидное – управляющая компания. Это понимание приходит владельцам обычно после 2-3 лет эксплуатации и работы с компанией. Проекты со слабым управлением быстро изнашиваются и теряют популярность. Да и слабый сервис не помогает сдавать недвижимость.

Почему некоторые варианты предлагают фиксированную доходность, а некоторые процентное деление арендной платы? И во втором случае затраты на обслуживание мы также несем как и в первом?

Да, квартплата всегда на владельце, если исключить несколько особенных объектов. На самом деле Застройщики всегда предлагают 2 варианта – гарантированный и негарантированный (сплит). Обычно для новых проектов я рекомендую сначала 1-2 года поработать с гарантированной программой, а потом переходить на стороннюю компанию или негарантированный доход. Это позволит увеличить годовой доход.

Что означает для нас, как инвесторов, управление международной отельной компанией?

Cамое главное – отельную лицензию, которую получают далеко не все кондоминиумы. для чего она нужна? Конечно для посуточной сдачи по высоким ценам. По правилам в Таиланде кондоминиум сдается на длительные сроки от 30 дней, не менее, чтобы не составлять конкуренцию отельерам. Понятно, что сейчас это почти не контролируется, но надо понимать, что правила будут становиться жестче. К тому же качество услуг компании с мировым именем с большой долей вероятности будет значительно выше обычной тайской компании. И ваша недвижимость лучше сохранится.

Как выбрать управляющую компанию? И какой бы Вы вариант посоветовали, если фактор УК поставить на первое место?

Прежде всего по качеству услуг. Стоимость вторична в данном случае. Хорошие отзывы должны быть обязательно. Хорошая система отчетности, желательно он-лайн – в интернете. Персонал, который говорит на комфортном для вас языке.

Есть ли на данный момент вторичка по более выгодной цене чем у застройщика? Что выгоднее покупать?

На самом деле на данный момент времени первичка и вторичка почти не отличаются по цене. Это распространенное заблуждение, что первичка дешевле. На самом деле это не так, а вернее почти всегда не так. Когда агенты говорят, что первичка дешевле и выгодней, имеется ввиду, что застройщик поднимает цену по мере строительства и покупая на раннем этапе вы экономите 25-30%. Но на самом деле вы экономите к той цене, которая будет через 2-3 года, а не к нынешней. С другой стороны надо понимать что вторичное жилье часто требует дополнительных вложений и выбор его на рынке как правило не велик. Выгоднее покупать то, что подходит Вам в данный момент. Если вся сумма на руках и хотите сразу пользоваться – берите вторичную, если надо растянуть платежи, то первичная недвижимость вам подойдет.

Бывают ли горячие предложения, когда кто-то купил и теперь продает дешевле на 30-40%?

На Пхукете довольно редко, здесь рынок не перегрет. На 10-15% ниже цены застройщика бывают предложения. Обычно горячими я считаю предложения в хитовых кондо, если они вдруг появляются.

Сколько дополнительных платежей ложится на покупателя? Как их уменьшить?

Sinking Fund, Maintenance, Счетчики, налоги за оформление.Для односпальной квартиры эти платежи обычно от 100 до 150 тысяч бат. Иногда строительная компания по согласованию с клиентом занижает стоимость в Земельном департаменте, чтобы понизить этот платеж. Надо спрашивать в момент подачи на регистрацию.

Видео версия ответов:

Список ссылок на полезные видео-ролики о недвижимости на Пхукете:

Формы собственности: https://www.youtube.com/watch?v=K_rc3g-_Wpc

Визы: https://www.youtube.com/watch?v=VfwA2hisxgI

Налоги на недвижимость: https://www.youtube.com/watch?v=UJ6bHcIks3I

Гарантированный доход: https://www.youtube.com/watch?v=gh1-MupX-Uw

Обслуживание недвижимости на Пхукете: https://www.youtube.com/watch?v=GePAb33dRLs

Юридические вопросы в интервью с экспертом (4 части):

– https://www.youtube.com/watch?v=rTVtZ6maKms

– https://www.youtube.com/watch?v=wU5z1vs9dCc

– https://www.youtube.com/watch?v=br_8CRmrSso

– https://www.youtube.com/watch?v=hCqNB_a2YIU

Объекты по основным районам острова:

Раваи-НайХарн: https://www.youtube.com/watch?v=qjcgaN57318

Ката-Карон: https://www.youtube.com/watch?v=Cd2a9BBgY-0

Патонг: https://www.youtube.com/watch?v=PTyvZH3zNKs

Камала: https://www.youtube.com/watch?v=UjC-PojMZHY

Сурин: https://www.youtube.com/watch?v=cLzxBpDJnBA

Статья Сложные вопросы о недвижимости на Пхукете будет по возможности дополняться и расширяться.

Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, Вы можете задать его в комментариях на этой странице, я обязательно отвечу!

Заявки на покупку недвижимости на Пхукете можно отправить по email: sales@phuketapart.com или по телефону: +6695-419-7285 (Viber / WhatsApp / Line)

С уважением,

Сергей Шаляпин.

Похожие посты

Сложные вопросы о недвижимости на Пхукете